Endrenovierungsklausel bleibt trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel wirksam
Eine spitzzüngige und nicht ganz erstgemeinte Urteilsbesprechung von Rechtsanwalt Boris Mattes .
Mit seiner aktuellen Entscheidung (Urteil vom 14. Januar 2009, Az: VIII ZR 71/08) sorgt der BGH zunächst für Verwunderung. Kein Summierungseffekt zwischen Endrenovierungsklausel und unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel?
Da reibt sich so mancher Mieter verwundert die Augen und mancher Vermieter mag vor Freude in die Hände klatschen. Doch wer die Pressemitteilung zu der Entscheidung vollständig liest merkt schnell, eigentlich ist das Problem ein alter Hut!
Die Lösung liegt hier nämlich streng betrachtet nicht im Mietrecht, sondern im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Aus der Anwendung des § 307 BGB auf den starren Fristenplan der Schönheitsreparaturenklausel folgt dann auch – wie in ständiger Rechtsprechung des BGH – deren Unwirksamkeit.
Gleiches mag man auch zunächst für die Endrenovierungsklausel vermuten, denn schließlich muss „gestrichen werden egal wie es bei Auszug tatsächlich aussieht“. Klingt ungerecht, mag es vielleicht auch sein. Ganz sicher aber würde solch eine Klausel in einem Formularvertrag aufgrund der unangemessenen Benachteiligung des Mieters ein schnelles und jähes Ende finden.
Doch im aktuellen Fall des BGH ist das anders: hier ist die Endrenovierung individualvertraglich (im Rahmen des Wohnungsübergabeprotokolls) vereinbart worden! Ein kleiner aber feiner Umstand, der hier auch die entscheidende Wendung bringt. Denn individualvertraglich können die Parteien weit mehr (nämlich fast alles) miteinander vereinbaren. Anders als der Formularvertrag greift für Individualklauseln nicht die strenge Prüfung der §§ 305 ff BGB.
Von daher ist die Entscheidung des BGH zu befürworten, dass vorliegend kein Summierungseffekt zwischen der Formularklausel und der Individualklausel auch letztere zu Fall bringt. Und nachdem es sich um zwei verschiedene, zeitlich getrennte Verträge handelte, griff auch nicht der Einwand der Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB durch, denn es fehlt an der Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts.
Bedenkt man jedoch, dass (jedenfalls die meisten) Wohnungsübergabeprotokolle keine Individualvereinbarungen sein dürften, sondern Formularklauseln enthalten, so wird auch der Jubel auf der Vermieterseite etwas leiser und man kann ein deutliches Durchatmen bei den Mietern hören.
Quelle:
Pressemitteilung Nr 7/09 des BGH vom 14.01.2009
Vorinstanzen:
AG Hannover - Urteil vom 9. Mai 2007 - 552 C 15466/06
LG Hannover - Urteil vom 25. Januar 2008 - 4 S 43/07
Zusammen gefasst und kommentiert von
Boris Mattes
Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner
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