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Nur die wirksame Nebenkostenabrechnung verpflichtet den Mieter zur Nachzahlung 


Wieder einmal hatte sich der Bundesgerichts (BGH) mit einer Nebenkostenabrechnung auseinander zu setzen. Dabei stellten die Karlsruher Richter klar, dass nicht jede Abrechnung die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB in Gang setzen – und somit auch zu einer Zahlungsverpflichtung des Mieters – führt, sondern nur eine den formellen Anforderungen genügende Betriebskostenabrechnung (BGH, Versäumnisurteil vom 8. Dezember 2010, Az.: VIII ZR 27/10).

 

In ständiger Rechtsprechung hat der BGH folgende Mindestangaben herausgearbeitet:
1.) eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2.) die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
3.) die Berechnung des Anteils des Mieters und
4.) der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

 

(vgl. BGH WuM 2010, 627; NZM 2009, 78; NJW 2008, 2260; NJW 2008, 2258).

 

Eine Erläuterung des Verteilungsmaßstabs muss nur dann erfolgen, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteile vom 11. August 2010, Az.: VIII ZR 45/10; 19. November 2008, Az.: VIII ZR 295/07). Die jeweiligen Kostenpositionen und aufgeführten Angaben müssen für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter (BGH NJW 2005, 3135) verständlich sein.


Allerdings hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung (VIII ZR 27/10) klargestellt, dass aus der Bezeichnung der Abrechnungsart deutlich werden muss, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde.


 

Dr. Boris Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt in Ravensburg
03. Feb. 2012

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