Der vertragsgemäße Gebrauch im Mietrecht

Es ist schon spannend, manche Urteile des Bundesgerichtshofs als „Mietrechtler“ zu lesen und dann die weitere Entwicklung zu verfolgen. So geht es mir auch mit der aktuellen Entscheidung des BGH zum exzessiven Rauchen in Mietwohnungen (BGH, Urteil vom 5. März 2008, Az: VIII ZR 37/07).

Doch wer jetzt ein Plädoyer für die Raucher und das Rauchen in den eigenen vier Wänden – und sind sie auch nur gemietet – erwartet, wird enttäuscht. Mir geht es um das Grundsätzliche, denn diese Entscheidung des BGH zeigt meines Erachtens ganz klar auf, wohin die Reise im Mietrecht bei der Frage des vertragsgemäßen Gebrauchs geht:

Egal ob der Mieter stark raucht, Tiere hält oder ganz ausgefallene Farben an den Wänden mag, in der Regel stellt sich spätestens beim Auszug die Frage nach Schadensersatzansprüchen des Vermieters. Den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten, doch die (schmale) Grenze zum nicht vertragsgemäßen Gebrauch war bislang unklar.

Mit seiner aktuellen Entscheidung hat der BGH nun etwas Licht in diesen „Abgrenzungs-Dschungel“ gebracht: jedenfalls die Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, welche durch die „regulären Schönheitsreparaturen“ wieder beseitigt worden wären, stellen lediglich vertragsgemäßen Gebrauch dar. Zu diesen Schönheitsreparaturen zählen nach § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung (kurz 2. BV) das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Diese Schönheitsreparaturen kann der Vermieter entgegen der grundsätzlichen Regelung des § 535 BGB auch durch einen Formularvertrag auf den Mieter umlegen, nur wirksam muss diese Klausel sein, also insbesondere transparent und nicht überraschend. Legt der Vermieter diese nicht auf den Mieter um oder ist seine Klausel unwirksam, schaut er in die Röhre.

Besonders spannend ist deshalb auch als Rechtsanwalt im Mietrecht nun für den besorgten Vermieter solch eine wirksame Klausel zu erstellen, die klar und deutlich sprachlich gefasst ist, leicht verständlich den Rahmen der Schönheitsreparaturen aufzeigt, eine gewissen Rhythmus zur Durchführung aufzeigt und gleichzeitig keine starre Frist setzt, sondern den tatsächlich Zustand der Wohnung berücksichtigt. Gesucht wird also die „eierlegende Wollmichsau“ der Schönheitsreparaturen als AGB-Klausel.

- Achtung Sarkasmus –

Oder wie sagte es ein liebgewonnener Vermieter und Mandant kürzlich zu mir:

 

„Wer auszieht renoviert und wenn nicht, dann wird geklagt“

.........Ich liebe diese gradlinigen Menschen!

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