Wertsicherungsklausel
Wertsicherungsklauseln – ein nicht zu unterschätzendes Risiko für Mieter
Viele Mietverträge, vor allem im Gewerberaum Mietrecht, sehen sogenannte Wertsicherungsklauseln vor. Diese sollen, so der Grundgedanke der Regelung, künftigen Streit über eine angemessene Erhöhung der Miete zwischen den Vertragsparteien ersparen. Von daher sehen die Klauseln einen gewissen Automatismus vor: die Miethöhe soll sich zukünftig gleich entwickeln, wie ein zwischen den Parteien vereinbarter Index. Häufig wird insoweit auf einen beim Statistischen Bundesamt geführten Index verwiesen, wie zum Beispiel dem Verbraucherpreisindex für Deutschland.
In der bis zum 13.09.2007 gültigen Preisklauselverordnung (PrKV) war die Wirksamkeit solch einer vertraglichen Vereinbarung an verschiedene Voraussetzungen geknüpft.
Durch das seit dem 14.09.2007 gültige Preisklauselgesetz (PreisklauselG, veröffentlicht im BGBl. I 2007, S. 2246, 2247) hat sich jedoch einiges verändert:
Grundsätzlich ist bei Wertsicherungsklauseln nunmehr keine Genehmigung durch das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft- und Ausfuhrkontrolle) mehr erforderlich. Die bisherigen Ausnahmen vom Indexierungsverbot gemäß der PrKV wurden (weitgehend wörtlich) direkt in das Gesetz übernommen.
Zwar ist die Genehmigung anderer, als der im Gesetz abschließend aufgelisteten Klauseln somit künftig nicht mehr möglich (§ 3 Abs. 5 PrKV wurde ersatzlos gestrichen). Die diesbezügliche Generalklausel), jedoch tritt bei einem Verstoß die Unwirksamkeit nur mit der rechtskräftigen Feststellung ein (§ 8 PreisklauselG), es sei denn die Beteiligten haben etwas anderes vereinbart.
Nach der Übergangsvorschrift gilt auch für eine Wertsicherungsklausel aus Verträgen, die vor dem 14.9.2007 unterzeichnet wurde, das neue Preisklauselgesetz, es sei denn ein Genehmigungsantrag war bereits vor Verkündung des neuen Gesetzes gestellt worden.
Für den Mieter kann dies im schlimmsten Fall folgendes bedeuten: der Vermieter macht im Rahmen der Verjährung angeblich rückständige Mieten gerichtlich geltend. Die vertragliche Klausel wäre unter Umständen aus einer Vielzahl von Gründen nach der alten PrKV unwirksam. Doch nun muss das Gericht zwingend – ohne Überprüfung der Wertsicherungsklausel – der Klage des Vermieters stattgeben, weil die Unwirksamkeit der Klausel nicht rechtskräftig festgestellt ist. Auch ein Feststellungsantrag im laufenden Verfahren bringt nichts, da die Feststellung nur für die Zukunft („ex nunc“) und nicht für die Vergangenheit („ex tunc“) wirkt.
Für viele Mieter kann sich solch eine Klausel zu einer bösen Überraschung entwickeln. Von daher sollten Mieter sich solche Wertsicherungsklausel einmal genau ansehen.
§ 8 des PreisklauselG lautet wie folgt:
Unwirksamkeit der Preisklausel
Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten
Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart
ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit
unberührt.
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