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Gebührenrecht, Streitwerte und Anwaltsgebühren im Mietrecht


AUSSERGERICHTLICH:

 

Gegenstandswert einer Kündigung

  • der BGH hat sich der Auffassung angeschlossen, dass analog den §§ 23 I 3 RVG iVm 41 I, II GKG der Jahresnettomiete anzusetzen ist, weil die Kündigung einen Räumungsrechtsstreit vorausgehe und diese vorbereite, BGH NZM 2007, 396

Erstellung der Betriebskostenabrechnung

  • Der Streitwert für das Erstellen einer Betriebskostenabrechnung bestimmt sich nach der Höhe des Guthabens, das der Mieter aufgrund seiner Vorauszahlungen als Ergebnis der Abrechnung vermutet. Werden hierzu keine näheren Angaben gemacht, richtet sich der Streitwert nach einem Bruchteil (regelmäßig 1/3) der geleisteten Vorauszahlungen (AG Witten, Urteil vom 14.02.2002, Az: 2 C 427/01).
  • Das Interesse des Klägers an der Rechnungslegung der Heizkosten bemißt sich an der Erleichterung der Begründung des mutmaßlichen Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter; der Streitwert der Rechnungslegungsklage ist mit einem Bruchteil (1/4 bis 1/5) des eventuellen Zahlungsanspruchs anzusetzen (LG Stuttgart, Besch. vom 20.04.1988, Az: 2 T 238/88).

Abwehr einer Nebenkostennachzahlung

  • Streitwert bestimmt sich aufgrund des beschränkten Auftrags nur Anhand der geltend gemachten Nachzahlung; die Gesamtabrechnungssumme ist nur dann für den Streitwert maßgeblich, wenn der Anwaltsauftrag auch die Überprüfung der gesamten Abrechnung umfasste (AG Düsseldorf, InfoM 2009, 88; LG Hamburg, U. v. 09.10.2009, Az: 306 S 98/08; LG Frankfurt, NZM 2000, 759; a.A.: Gellwitzki JurBüro 2010, 7-11)

Erstattungsfähigkeit der Rechtsanwaltskosten

Leitsätze von Anwalt-Mietrecht.de zu OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, Az: I-10 U 115/06, 10 U 115/06 = NZM 2007, 799

  • Der Mieter ist berechtigt, zur außergerichtlichen Rechtsverteidigung gegenüber einer Nebenkostenabrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Der Mieter verstößt nicht gegen seine Schadensminderungspflicht, wenn er sich direkt an einen Rechtsanwalt wendet. Diese Rechtsanwaltskosten sind erstattungsfähig gemäß nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.
  • Der Vermieter hat einen Fehler des Abrechnungsunternehmens bei der Erstellung der Jahresabrechnung nach § 278 BGB zu vertreten.
  • Für den Ansatz einer Geschäftsgebühr nach nunmehr: Nr. 2300 ist davon auszugehen, dass die Schwellengebühr von 1,3 die Regelgebühr darstellt.

 

GERICHTLICH: 

 

Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung (ohne erfolgte Kündigung) bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer sowie einem Mietverhältnis, was selbst nach der gemäß Mietvertrag bestimmten Dauer noch min. dreieinhalb Jahre dauert:

  • Der Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Mieten bestimmt sich nach den § 48 I GKG iVm §§ 8, 9 ZPO, also dem dreieinhalbfachen Jahresmietwert (siehe auch BGH, Beschluss vom 12.3.2008, Az: VIII ZB 60/07; BGH, Beschluss vom 13.3.2007, Az: VIII ZR 189/06).
  • Sind zusätzlich noch Mietrückstände eingeklagt, so sind diese gem. § 42 V GKG hinzuzurechnen.

BGH WuM 2007, 328

  • Beruft sich der Nutzungsberechtigte gegenüber der Kündigung des Mietvertrags über eine Garage auf Regelungen, die das Kündigungsrecht einschränken, ohne einen festen Beendigungszeitpunkt zu nennen, ist als seine Beschwer in der Räumungs- und Herausgabeklage der 3,5-fache Jahresbetrag der Miete anzusetzen.

Wird auf Räumung, sowie rückständige Mieten/Nutzungsentschädigung und zukünftige Nutzungsentschädigung bis zur Räumung geklagt, so ergibt sich folgender Gebührenstreitwert:

  • der Wert des Räumungsbegehrens ergibt sich aus § 41 II 1 GKG = einjährige Nettokaltmiete (ggf zzgl. anteiliger Umsatzsteuer)
  • für die fälligen Mieten/Nutzungsentschädigungen ist der volle Nominalbetrag anzusetzen einschließlich etwaiger Nebenkostenvorauszahlungen
  • für die zukünftige Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist der volle Jahreswert (Bruttomiete) siehe z.B. die Entscheidung des KG Berlin NZM 2007, 600
  • für die unentgeltliche Überlassung z.B. des Gartens ist der Streitwert zu schätzen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.5.2009, Az: I-24 W 16/09)
  • eine Umzugskostenbeihilfe für den Mieter erhöht nur dann den Streitwert des Räumungsvergleichs, wenn die Parteien über deren Höhe gestritten haben (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.5.2009, Az: I-24 W 16/09)

Streitwert der Räumungsklage bei Mitbenutzung von Nebenräumen

  • Die einjährige Miete ist für den Streitwert der Räumungsklage auch dann maßgebend, wenn der Mieter Kellerräume mitbenutzt, auf die der Vertrag sich möglicherweise nicht erstreckt, diese Nutzung jedoch nach dem nicht entkräfteten Vorbringen des Mieters durch den vereinbarten Mietzins abgegolten ist (OLG Koblenz, Beschluss vom 03.08.2006, Az: 5 W 468/06).

Gebührenstreitwert bei Staffelmiete

  • mittlerweile hat der BGH entschieden (BGH, 30.10.2007, VIII ZR 163/07 = NZM 2007, 935), dass insoweit der höchste Jahreswert der restlichen Laufzeit maßgeblich ist, BGH NJW-RR 2006,16 = NZM 2005, 944
Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung für Gewerberaum nach beendetem Mietvertrag siehe KG Berlin, Beschluss vom 20.12.2006, Az:12 W 66/06 = NZM 2007, 600
  • Der Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung für Gewerberaum nach beendetem Mietvertrag bis zum – unbekannten – Zeitpunkt der Räumung ist nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bestimmen. In einfach gelagerten Fällen ist dieser Streitwert auf den 12fachen Betrag der geforderten monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen (Festhaltung KG Berlin, Beschluss vom 22. Dezember 2005, 12 W 46/05).

Instandsetzung der Mietwohnung

  • Macht der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung der Mietwohnung geltend, so bemisst sich der Gebührenstreitwert gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG in der Fassung vom 5. Mai 2004 nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Minderungsquote (OLG Schleswig, 28. März 2003, 4 W 8/02, AGS 2003, 408; Abgrenzung BGH, 17. Mai 2000, XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142) .
  • Streitwert bei Minderung wg Mietmangel gem. § 41 Abs.5 S.1 Var. 2 GKG entspricht dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung (KG Berlin, Beschl. v. 1.7.2009, Az: 8 W 59/09).
  • Bei Feststellungsklage auf Minderungsberechtigung ist hingegen den dreieinhalbfache Jahresbetrag der Minderung maßgeblich (LG Berlin, IMR 2010, 41 (Urt. v. 05.02.2010, Az: 65 T 138/09).
  • Dagegen ist für den Zuständigkeitsstreitwert bzw. die Rechtsmittelbeschwer der 3,5-fache Jahresbetrag der Minderung maßgeblich (Anschluss BGH, 18. Februar 2004, VIII ZB 84/03, WuM 2004, 220), so das LG Duisburg, Besch. vom 03.05.2006, Az: 13 T 54/06.
  • Bei Verlangen auf Mängelbeseitigung durch den Mieter ist der dreieinhalbfache Jahresbetrag der vom Mieter geltend gemachten Minderungsquote zur Bemessung des Gebührenstreitwerts für die Revisionsinstanz anzusetzen (BGH, 13.2.2007, VIII ZR 342/03 = WuM 2007, 207).

selbstständiges Beweisverfahren

  • Der Streitwert für ein vom Pächter angestrengtes selbstständiges Beweisverfahren, das der Feststellung von Mängeln des Pachtobjekts dient, richtet sich nach dem angemessenen Minderungsbetrag (höchstens für ein Jahr) und nicht nach den Mängelbeseitigungskosten (OLG Düsseldorf AGS 2007, 472).
  • übereinstimmend für Mängel einer Mietwohnung (OLG Hamburg, Beschl. v. 20.2.2009, Az: 4 W 12/09)

Streitwert einer Klage auf Einsichtnahme in Nebenkostenbelege

  • Der Streitwert einer Klage auf Einsichtnahme in Nebenkostenbelege bemißt sich auf 1/5 bis 1/10 des geltend gemachten Rückforderungsanspruchs (LG Köln in WuM 1997, 447).

Streitwert einer Klage des Mieters auf Abrechnung von Nebenkosten

  • Der Gebührenstreitwert für den Anspruch eines Mieters auf Abrechnung der Nebenkosten seiner Wohnung ist mit ca 1/4 des zu erwartenden Zahlungsanspruchs (auf Erstattung nicht verbrauchter Nebenkostenvorauszahlungen), zu dessen Vorbereitung der Rechnungslegungsanspruch gedient hat, anzusetzen (LG Bonn, Beschl. v. 31.10.1991, Az: 6 T 246/91).
  • Der Streitwert der Auskunftsklage bzw Rechnungslegungsklage über Betriebskosten ist in der Regel mit einem Viertel des mutmaßlichen Zahlungsanspruchs anzusetzen. Der Berufungsstreitwert richtet sich dann am Erfolg der Klage aus (LG Bückeburg, Beschl. v. 13.10.1987, Az: 1 T 71/87).
  • Der Streitwert einer Klage auf Abrechnung der Nebenkosten im Rahmen eines Mietverhältnisses bemißt sich gemäß ZPO § 3 nach dem Interesse des Mieters daran, daß der Vermieter seiner Pflicht zur Rechnungslegung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nachkommt, nicht danach, ob der Mieter ein Guthaben erwarten kann. Das Interesse des Mieters an der Feststellung, ob sich erbrachte Nebenkostenvorauszahlungen in einem Abrechnungszeitraum mit den angefallenen Kosten decken, ist nach freiem Ermessen mit 1/5 der insgesamt im Abrechnungszeitraum erbrachten Vorauszahlungen zu bemessen (LG Aachen, Beschl. v. 18.02.1992, Az: 5 T 372/91).

Streitwert bei Klage und Widerklage bezüglich eine Nebenkostenabrechnung

  • Klage und Widerklage betreffen bei einer Nebenkostenabrechnung nicht denselben Gegenstand i.S.d. § 45 Abs. 1 S. 3 GKG (OLG Düsseldorf MietRB 2009, 10).

Streitwert einer Konkurrenzklage im Mietrecht

  • Der Streitwert für einen auf Beseitigung der Konkurrenzsituation gerichtete Antrag des Klägers ist in Ermangelung einer besonderen kostenrechtlichen Vorschrift gemäß § 48 Abs. 1 GKG und § 3 ZPO zu bestimmen nach dem Interesse des Klägers an der begehrten Verurteilung der Beklagten.
  • Es liegt kein Fall des § 41 Abs. 1 GKG vor, da zwischen den Parteien nicht der Bestand oder die Dauer des Pachtverhältnisses, sondern nur ein Einzelanspruch auf vertraglichen Konkurrenzschutz im Streit steht. Auch eine entsprechende Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Halbs. GKG, wonach beim Anspruch des Mieters auf Instandsetzung der Mietsache durch den Vermieter der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung maßgeblich sein soll, scheidet im vorliegenden Fall aus.
  • Zu bewerten ist das Interesse des Klägers, sein Geschäft ohne die angeblich unzulässige Konkurrenz betreiben und den ihm dadurch drohenden Schaden von sich abwehren zu können. Dieser Schaden entspricht nach allgemeiner Auffassung dem Reingewinn, der dem Kläger infolge der vertragswidrigen Konkurrenzsituation entgeht (BGH, 9.8.2006, XII ZR 165/05 = NJW 2006, 3060 = NZM 2006, 777).

Gebührenstreitwert einer Klage auf Zustimmung zur Veräußerung im WEG

  • Wird ein Wohnungseigentümer durch die fehlende Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers daran gehindert, seine Einheit veräußern, ist der Gebührenstreitwert der Klage uf Zustimmung mit 10-20 % des Kaufpreises anzusetzen.
  • Mangels Anhaltspunkten ist der Auffanggebührenstreitwert mit 3.000 Euro anzusetzen. (KG Berlin, Beschl. v. 12.1.2007, Az: 11 W 15/06 = NZM 2006, 47)

Anfechtungsklage im WEG-Recht: Beschwerdewert ist dreifacher Jahreswert

  • Das vermögenswerte (Jahres-) Interesse des Beschwerdeführers an der Vermeidung der Folgen einer für unbestimmte Dauer getroffenen Regelung (hier: „Laubfegeplan“) ist mindestens mit dem dreifachen Jahreswert der wirtschaftlichen Belastung anzusetzen.
  • Führt die mehrheitliche Ablehnung eines Eigentümerantrags über die Änderung eines „Schneefegeplanes“ (Jeder Wohnungseigentümer sei jeweils für eine Woche für die Schneeräumung verantwortlich.) beim Antragsteller zu jährlichen Mehrkosten, so ist sein für die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde maßgebliches Änderungsinteresse wirtschaftlich nicht geringer als mit dem Dreifachen dieses Wertes zu bemessen. (OLG Düsseldorf NZM 2008, 93-94) 
  • Bei einer Beschlussanfechtung ist hinsichtlich eines Dienstvertrags (hier: Hausmeistervertrag) der 3,5-fachen Jahresbetrag maßgeblich (BGH, V ZB 255/10).

Kostenerstattung für Fahrtkosten und Abwesenheitsgelder des RA

  • Aus der Notwendigkeit einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung einer rechtsunkundigen Partei folgt, dass sie einen an ihrem Wohn- oder Geschäftssitz ansässigen Rechtsanwalt mit der Vertretung in einem Prozess beauftragen kann, der vor einem auswärtigen Gericht geführt wird und Fahrtkosten und Abwesenheitsgelder kostenfestsetzungsfähig sind - BGH NJW 2007, 2048-2049 (sowie bereits zuvor BGH NJW-RR 2004, 856; NJW-RR 2004, 1500 m.w.N.).
  • Die Erstattungsfähigkeit ist lediglich zu verneinen, wenn schon im Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts zweifelsfrei feststeht, dass ein Mandantengespräch für die Prozessführung nicht erforderlich ist.

Beschwerdewert bei Wohnraum Räumungsklage

  • Der Wert der Beschwer einer Verurteilung zur Räumung einer Mietwohnung bestimmt sich nach § 8 ZPO. Zur Bestimmung der "streitigen Zeit" ist dabei auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich ein solcher Zeitpunkt nicht sicher feststellen, bemisst sich die Beschwer nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges (BGH NZM 2007, 355-356).

einstweilige Verfügung, weil der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung des Mieters betritt

  • Streitwert bei einstweiliger Verfügung aufgrund unberechtigtem Betretens der Mietwohnung durch den Vermieter beträgt halbe Netto-Jahresmiete (OLG Köln, Beschluss vom 25.11.1975, Az: 2 W 133/75).

Streitwert bei einstw. Verfügung gegen die Inanspruchnahme der Kaution

selbständiges Beweisverfahren

  • Streitwert eines selbständigen Beweisverfahrens richtet sich nach den vom Sachverständigen angegebenen Kosten für die Mangelbeseitigung (OLG Stuttgart NZM 2008, 823)

 

Und zum Schluss: eine gute Übersicht zum RVG sowie für gelegentliches Nachschlagen bei kleineren Problemen gibt das Skript zum RVG, welches die Rechtsanwaltskammer Köln zum download bereit gestellt hat.

Ich will ins Verzeichnis