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Raumtemperatur als Mangel im Gewerberaum Mietrecht:

  • beträgt die Raumtemperatur über 26 Grad Celsius liegt stets ein Mangel der Mietsache vor, so KG Berlin Grundeigentum 2003, 48-49
  • Ein die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigender Mangel ist dann gegeben, wenn die Innentemperatur in einem Standardsommer langandauernd 26 Grad übersteigt. Beim Betrieb einer Drogerie sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 Grad an 45 Tagen überschritten wird (OLG Sachsen-Anhalt, Az: 9 U 82/01).
  • bei Außentemperaturen über 32 Grad Celsius darf die Raumtemperatur nur linear zur Außentemperatur steigen und muss stets 6 Grad Cesius unterhalb dieser bleiben, so OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143-144; LG Bielefeld, IBR 2003, 474, OLG Rostock NZM 2001, 425-426
  • siehe zur Thematik der „Überhitzung“ als Mangel kritisch Herrlein in NZM 2007, 719 ff
  • Liegen die Raumtemperaturen in den Wintermonaten regelmäßig deutlich unter 20 Grad, so kann der Bruttomietzins mindestens in einem Umfang von 35% gemindert werden (KG Berlin, Az: 8 U 9211/00).
  • Auf die Herstellung einer Raumtemperatur von mehr als 20 Grad Celsius besteht kein Anspruch (OLG München, Az: 5 U 2889/00).

Einen ganz anderen Weg geht nun das OLG Frankfurt a. M. (Az: 2 U 106/06) und stellt sich bewusst gegen die bisher ergangene Rechtsprechung:

  • Die Beurteilung, ob wegen Aufheizung eines Gebäudes aufgrund Sonneneinstrahlung ein Mangel der Mietsache vorliegt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem baulichen Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung.

aus den Gründen:

 

Die nach dem Sachverständigengutachten festgestellte Überhitzung der Räume bei hochsommerlichen Temperaturen kann von der Klägerin nicht als Mangel geltend gemacht werden, da die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages auf die bauliche Gestaltung Einfluss genommen und spezielle Anforderungen für den Sonnenschutz der Fassade verlangt und erhalten hat. Der Zustand des Gebäudes entspricht in diesem Punkt den Vorgaben des Mietvertrags und ist damit mangelfrei. Sommerliche Hitze durch Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechtswidrigen Gebäude ist Teil des allgemeinen Lebensrisikos und kein Mangel, soweit der Vermieter nicht erkennbar eine Klimatisierung oder besondere Dämmung des Gebäudes zugesagt hat.

 

Das OLG Frankfurt war jedoch der Überzeugung, dass ein Mangel überhaupt nicht vorliegt. Die Tauglichkeit von nicht klimatisiert vermieteten und den baurechtlichen Bestimmungen entsprechenden Büroräumen zum vertragsgemäßen Gebrauch wird durch sommerliche Hitze nicht eingeschränkt, so wie die Tauglichkeit von ohne Heizung vermieteten Räumen im Winter auch nicht durch Kälte eingeschränkt wird. In diesen Fällen ist die Regelung der Innentemperatur vielmehr vertraglich dem Mieter überlassen. Der Senat schließt sich damit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm (NJW-RR 1995), des Oberlandesgerichts Rostock (NJW-RR 2001, 802), des Oberlandesgerichts Naumburg (NJW-RR 2004, 299) und des Landgerichts Bielefeld (AiB 2003, 752) ausdrücklich nicht an.


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Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

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Rommelspacher Glaser Prüß Mattes

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