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Gewerbliches Mietrecht / Gewerberaummietrecht


Die Schriftform im Gewerberaum Mietrecht

 

Gewerbliche Mietverträge werden häufig für lange Zeiträume geschlossen, ein ordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen; inbesondere weil zum Teil erhebliche Investitionen in die Mietsache getätigt werden. Doch oft genug will sich eine Partei trotzdem vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit lösen - häufigster Ansatzpunkt für solch einen Ausstieg ist die Nichteinhaltung der Schriftform. Diese führt nämlich dazu, dass das Mietverhältnis nun doch ordentlich kündbar ist:

 

Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform (BGH, Urteil vom 25.7.2007, Az: XII ZR 143/05).

Unterzeichnet nur einer von zwei Vorständen einer Aktiengesellschaft für diese einen Mietvertrag, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (KG Berlin, Urteil vom 24.05.2007, Az:8 U 193/06).

Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen (BGH NJW 2006, 139; NJW 2007, 3273).

Ist in einem Mietvertrag das Mietobjekt nicht hinreichend bestimmt, etwa weil es noch zu errichten ist, so ist zunächst die Schriftform nicht gewahrt. Durch eine Nachtragsvereinbarung kann aber Heilung eintreten und die Schriftform des (Gesamt-)Vertrages gewahrt werden, wenn sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden nunmehr hinreichend bestimmbar ergibt, welche Räume vermietet sind (BGH NJW 2007, 3273).

 

Bei einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin muss zur Wahrung der Schriftform nicht mit einem Vertretungszusatz unterschrieben werden. Dies gilt selbst dann, wenn die GmbH satzungsgemäß nur von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten werden kann, die Unterschrift aber von einem Dritten mit Vertretungszusatz stammt. Das Problem stellt sich vorliegend nämlich im Rahmen des Zustandekommens eine wirksamen Vertrages und nicht im Rahmen der Wahrung der Form (BGH, Urteil vom 19.9.2007, Az: XII ZR 121/05). 


Sie haben von Ihrem Vermieter die Kündigung erhalten? Oder Sie wollen als Vermieter Ihrem Mieter kündigen, weil er die Miete nicht bezahlt hat? 

 

Kurzum: Sie haben ein Problem oder eine Frage im Mietrecht und wollen sich juristisch beraten lassen? Oder Sie brauchen einen Rechtsanwalt für die Vertretung vor Gericht?

 

Gerne beraten und vertreten wir Sie in allen Bereichen des Mietrechts:

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

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Rommelspacher Glaser Prüß Mattes

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Auch die Änderung der Zahlungsbedingungen (von quartalsweise auf moantlich) bedarf der Schriftform (BGH NJW 2008, 365).


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