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Gewerberaummietrecht Geschäftsraummietrecht


Wie warm oder wie kalt darf es in einem gewerblichen genutzten Raum sein? Ab wann liegt ein Mangel vor und was gibt es zu beachten?

Immer mehr Gerichte erkennen folgende Grenzwerte an:

Bei einer Außentemperatur bis zu 32 Grad Celsius darf die Innentemperatur regelmäßig 26 Grad Celsius nicht übersteigen. Bei höheren Außentemperaturen muss die Innentemperatur regelmäßig mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegen, so z.B. das OLG Hamm, Urteil vom 28.02.2007, Az: 30 U 131/06; dabei kommt nach Ansicht des Gerichts die Arbeitsstättenverordnung in der jeweils zum Vertragsschluss gültigen Fassung zur Anwendung. Diese Temperaturgrenzen werden ebenfalls vom OLG Rostock, Urteil vom 29.12.2000, Az: 3 U 83/98 vertreten.

Ergänzend ist unter Umständen auch die DIN 1946-2 anzuwenden (OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143), gemäß welcher der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Raumluft maximal 6 Grad betragen soll.

Anderer Ansicht das OLG Frankfurt, Urteil vom 19.01.2007, Az:2 U 106/06:
Die Beurteilung, ob wegen Aufheizung eines Gebäudes aufgrund Sonneneinstrahlung ein Mangel der Mietsache vorliegt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem baulichen Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung.

Werden diese Temperaturen nicht eingehalten, liegt ein Mangel vor und der Vermieter ist grundsätzlich zur Mangelbeseitigung - unabhängig von den Ursachen - verpflichtet. Gewerblich gemietete Räume müssen auch ohne ausdrückliche Abrede so beschaffen sein, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann, § 535 Abs.1 S.2 BGB. Dafür genügt es nicht bereits, dass das Objekt bautechnisch den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Einige Gerichtsentscheidungen im Überblick:

Ein die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigender Mangel der Mietsache kann in einer lang andauernden Überhitzung von Räumen liegen (OLG Köln MDR 1993, 973, 974; OLG Hamm NJW-RR 1995, 143; OLG Düsseldorf OLGR 1998, 277; Senat, Urteil vom 19.9.2000 - 9 U 72/00 -; OLG Rostock NJW-RR 2001, 802), zum Beispiel wenn die Innentemperatur in einem Standardsommer langandauernd 26 Grad übersteigt. Beim Betrieb einer Drogerie sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 Grad an 45 Tagen überschritten wird (OLG Sachsen, Urteil vom 17.06.2003, Az: 9 U 82/01).

Die Innentemperaturen in Arbeitsräumen dürfen 26 Grad Celsius nicht übersteigen. Bei einer Außentemperatur von über 32 Grad Celsius muss die Innentemperatur mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegen. Die Raumtemperatur darf auch ohne Klimaanlage diese Maximalwerte nicht übersteigen (LG Bielefeld, Urteil vom 26.03.2003, Az: 3 O 411/01).

Eine Mietsache (hier: Ladengeschäft) ist mangelhaft, wenn in den Mieträumen die nach der Arbeitsstätten-Richtlinie 6 zulässige Lufttemperatur von 26 Grad Celsius überschritten wird (KG Berlin, Urteil vom 02.09.2002, Az: 8 U 146/01).

Und wir warm muss es zum Beispiel im Winter sein?

Liegen die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten regelmäßig deutlich unter 20 Grad, so kann der Bruttomietzins mindestens in einem Umfang von 35% gemindert werden (KG Berlin, Urteil vom 11.03.2002, Az: 8 U 9211/00).

Für Büroräume (hier: einer Rechtsanwaltskanzlei) in gehobener Lage und mit gehobener Ausstattung bei ebenfalls gehobenem Mietpreis wird zwar eine angenehme Raumtemperatur geschuldet. Zur Herstellung einer Raumtemperatur von mehr als 20 Grad Celsius besteht aber kein Anspruch. Dies gilt auch in Ansehung des Umstandes, dass in den Räumen überwiegend sitzende, bewegungsarme Tätigkeiten ausgeübt werden (OLG München, Urteil vom 21.11.2000, Az: 5 U 2889/00).

Dieser "20 Grad Celsius" Schwelle (siehe auch ArbeitsstättenVO) hat sich auch jüngst das KG Berlin wieder angeschlossen (Urteil vom 28.4.2008, Az: 8 U 209/07) und sieht nach erfolgloser Abhilfefrist auch die fristlose Kündigung als denkbar an.


Sie haben von Ihrem Vermieter die Kündigung erhalten? Oder Sie wollen als Vermieter Ihrem Mieter kündigen, weil er die Miete nicht bezahlt hat? 

 

Kurzum: Sie haben ein Problem oder eine Frage im Mietrecht und wollen sich juristisch beraten lassen? Oder Sie brauchen einen Rechtsanwalt für die Vertretung vor Gericht?

 

Gerne beraten und vertreten wir Sie in allen Bereichen des Mietrechts:

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

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Rommelspacher Glaser Prüß Mattes

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