Fogging Magic Dust Schwarze Wohnung

Die schwarzen, klebrigen fast schon rußähnlichen Flecken treten ganz plötzlich in der Wohnung auf und viele Mieter halten diese zunächst für Schimmel.
 
Doch anders als Schimmel lassen sich diese Flecken kaum wegwischen und sie erscheinen auch nach einem Überstreichen schnell wieder. Diese dunklen Stellen werden häufig als Fogging, Magic Dust oder Schwarze Wohnung bezeichnet und die Ursachen für dieses Phänomen sind noch recht unbekannt.
 
Begünstigt wird dieses Schadensbild wohl durch die Ausdünstigen von Farben, Kleber und Kunststoffböden, deren flüchtige Weichmacher sich mit Schwebestaub verbinden. Zumeist in der ersten Heizperiode nach der Sanierung von Altbauten oder nach dem Bezug von Neubauten treten die schwarzen Flecken auf und sie werden durch bauliche Mängel wie Kälte- oder Wärmebrücken ebenso verstärkt wie durch unzureichendes Heizen oder falsches Lüften.
 
Zweifellos stellt Fogging einen Mangel dar, der auch zur Mietminderung berechtigen kann, doch nicht selten stehen Gerichte vor großen Problemen, denn wer den Mangel verursacht und/oder zu vertreten hat ist zumeist zwischen Mieter und Vermieter streitig.

 

LG Ellwangen, Urteil vom 09.03.2001, Az: 1 S 244/00 = Grundeigentum 2002, 53-54 (vorgehend AG Schwäbisch Gmünd WuM 2001, 544-545)

• Lässt sich die Ursache für die Schwärzung der Wohnung (Fogging) nicht aufklären, ist ein Mangel der Mietwohnung gegeben, der der Vermietersphäre zugeordnet ist.

AG Hamburg, Urteil vom 01.08.2000, Az 48 C 299/99 = Grundeigentum 2002, 55

• Der Vermieter ist zur Instandsetzung nach Schäden wegen Verschwärzung einer Wohnung verpflichtet, wenn er Baumängel als Ursache hierfür nicht ausräumen kann.

LG Berlin, Urteil vom 20.6.2003, Az: 63 S 282/02 = GE 2003, 1019

• Steht die Ursache für die Schwarzfärbung (Fogging) der Wohnung nicht fest, ist der Mieter zur Minderung berechtigt.

AG Pinneberg, Urteil vom 19.10.2001, Az: 68 C 346/99 = ZMR 2002, 359-360

• Beweist der Vermieter, daß die Mietwohnung frei von Baumängeln zur Verfügung gestellt ist und treten Smogerscheinungen erst nach baulichen Veränderungen des Mieters auf, die zumindest als Risikofaktoren für den Foggingeffekt eingestuft werden können, so steht dem Mieter kein Minderungsrecht zur Seite.

BGH, Beschluss vom 25.01.2006, Az: VIII ZR 223/04

• Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten.

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007, Az: 63 S 359/06

• In Anlehnung an die Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden verteilt sich die Beweislast auch bei Fogging-Erscheinungen nach Gefahrbereichen. Hierzu reicht es danach zunächst aus, wenn der Vermieter darlegt und beweist, dass die Mangelursache aus dem alleinigen Obhutsbereich des Mieters stammt. Hierfür genügt es, wenn der Vermieter alle möglichen Schadensursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich ausräumt. In diesem Fall hat sich der Mieter seinerseits dahin zu entlasten, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat. Insofern steht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (s.o. – VIII ZR 223/04) nicht entgegen, sofern der Mieter keinen verschuldensabhängigen Schadensersatz nach § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB begehrt, sondern einen vom Verschulden des Vermieters unabhängigen Anspruch auf Mängelbeseitigung bzw. einen hierauf beruhenden Kostenvorschuss für die Selbstvornahme geltend macht.