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Mietrecht: die Kaution im Wohnraummietrecht


Die Kaution im Mietrecht:

 

Warum der Vermieter sie verlangt, was die Kaution sichert und wie hoch Sie sein darf:

 

Leider gehen nicht alle Mieter mit der Mietsache (z.B. der Wohnung) pfleglich um, so dass beim Auszug nach einer Kündigung nicht selten Schäden an der Mietsache bestehen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus gehen. Der vertragsgemäße Gebrauch ansich ist vom Mieter nicht auszugleichen: diese Abnutzung ist in der Miete quasi mit enthalten. 

 

gesetzliche Regelungen: 

§ 538 BGB

Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch


Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

 

Kommt es aber zu einer übermäßigen Abnutzung der Mietsache oder resultieren Schäden gar aus vertragswidrigem Gebrauch, so hat der Mieter diese dem Vermieter zu ersetzen. Häufig kommt es hierüber zu Streit. Die Kaution sichert die Vermieter zunächst insoweit ab, als er schnellen Zugriff auf einen bestimmten Betrag erhält, um die Schäden auszugleichen. Meist reicht dieser Betrag aber nicht aus, so dass der Vermieter dennoch Klage erheben muss. Doch auch der andere Fall ist denkbar, dass der Mieter keine Schäden verursacht hat, der Vermieter dennoch Schäden behauptet und deshalb die Kaution nach Ende desMietverhältnisses nicht auszahlt.


 

Grundsätzlich gilt:

Der Vermieter kann eine Kaution als Mietsicherheit vom Mieter verlangen. Diese darf jedoch den dreifachen Betrag einer Netto-Monatsmiete nicht übersteigen. Zudem kann der Mieter - weil am Anfang eines Mietverhältnisses zunächst viele Kosten auf ihn zukommen - diese Kaution auch in drei Ratenzahlungen erbringen. Die erste ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig.

 

die gesetzliche Regelung im Überblick:

 

§ 551 BGB

Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten


(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2)  Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 


 

Urteile zur Kaution:

 

Wird dem Mieter der Gebrauch an den Mieträumen nicht eingeräumt, so erfüllt der Vermieter seine Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB nicht und der Mieter wird mit dessen Hauptleistungspflicht aus Abs. 2 frei. Der Vermieter behält den Mietanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB nämlich nur, wenn und solange er zur Erfüllung bereit und in der Lage ist (Schmitt/Futterer, § 537 Rn 21).


Steht die Übergabe wegen der noch auszuführenden Räumung durch den Vormieter noch aus, bedarf es eines ausdrücklichen Übergabeangebots (Schmitt/Futterer, § 537 Rn 27).

maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn eines Mietverhältnisses ist nicht das im Mietvertrag benannte Anfangsdatum, sondern, die tatsächliche Einräumung des uneingeschränkten Gebrauchs an der Mietsache (Schmidt/Futterer, § 535, Rz. 3). 

 

Der Wohnraummieter erwartet regelmäßig den Einzug zu einem jeweiligen Auszugstermin seiner bisherigen Wohnung und geht daher von einem absoluten Fixgeschäft aus (Schmidt/Futterer, § 535 Rz. 8).  

 

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter den unmittelbaren Besitz zur Mietsache zu verschaffen (Schmidt/Futterer, § 535 Rz. 15).
 

Generell ist erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter durch Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt, die Mietsache vertragsgemäß zu nutzen (AG Potsdam, WuM 1995, 34).
 

Lediglich die Zugangsmöglichkeit des Mieters zur Mietsache reicht nicht aus (LG Berlin, NJW-RR 1988, 203).
 

Die Schlüsselübergabe reicht zur Einräumung des Mietgebrauchs selbst dann nicht aus, wenn der Mieter den Besitz tatsächlich nicht übernehmen kann, weil der frühere Mieter noch nicht geräumt hat (Schmidt/Futterer, Rz. 15; sowie § 536 a BGB Rz. 25).  

 

Der Vermieter verstößt gegen seine Kardinalpflicht, wenn er dem Mieter den Besitz der Mietsache nicht einräumt (OLG Düsseldorf, DWW 1993, 197).
 
Die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 S. 2). Unter dem Beginn des Mietverhältnisses ist nicht der Vertragsschluss, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll (LG Mannheim, ZMR 1990, 18). Das Recht des Mieters zur Ratenzahlung ist unabdingbar (§ 551 Abs. 4).
 

Eine wie auch immer geartete Vereinbarung, wonach die Kaution bei Mietbeginn fällig sein soll, ist unwirksam (BGH WuM 2004, 269).
 

Unwirksam ist insbesondere auch die Vereinbarung, wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Kaution abhängig gemacht sein soll.
 

Lediglich bei Nichtzahlung der ersten Mietrate hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Schlüssel, nicht jedoch bei der Kaution.
 

Bezüglich der erbrachten Kaution hat der Mieter einen Anspruch auf Nachweis der gesetzkonformen Anlage (NJW-RR 1991, 79).
 

Der Mieter kann auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (bis zur Höhe der Kaution) geltend machen, bis der Vermieter die Kautionssumme angelegt hat (LG Kiel, WuM 1989, 18; AG Bremen WUM 1989, 74, AG Müllheim WuM 1990, 326; Schmidt/Futterer, § 541, Rz. 77).
 

Bei ratenweiser Zahlung der Kaution hat der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Raten bis zum Nachweis der gesetzgemäßen Anlage der bereits geleisteten Zahlungen (AG Ludwigshafen WuM 1992, 188; AG Braunschweig WuM 1987, 257).

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