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Schönheitsreparaturen Renovierung


Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
 
Eine gesetzliche Definition hierzu lässt sich in § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung (kurz 2. BV) finden:
 
Demnach umfasst eine Schönheitsreparatur "nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Grundsätzlich kann man dabei drei Arten von Schönheitsreparaturen / Renovierungsklauseln unterscheiden, welchem häufig in einem Mietvertrag – auch in Kombination – vorkommen:

Gerade die Endrenovierungsklausel wird dabei gerne noch mit einer

 

verbunden; diese besagt im Prinzip, dass wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführt oder ausführen will oder muss, er prozentual an den Kosten der Renovierung beteiligt wird, je nachdem wie lange die letzte „turnusgemäße“ laufende Schönheitsreparatur durch den Mieter schon zurück liegt. Aktuell bewegt auch die Frage die Rechtsprechung, ob der Vermieter eine Mieterhöhung / einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel sich als Unwirksam heraus stellt (mehr). Strittig ist auch, was der Mieter vom Vermieter als Ersatz verlangen kann, wenn er trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel diese dennoch ausgeführt hat.

 

Eine Tendenz zeigt, dass der Ersatzanspruch für Investitionen des Mieters gem. § 812 ff BGB sich grds. nach der Erhöhung des objektiven Ertragswerts der Mietsache und eben gerade nicht nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks bemisst (im Gewerberaum Mietrecht entschieden: BGH, 26.7.2006, XII ZR 46/05 = Grundeigentum 2006, 1224 und so auch schon BGH, 5.10.20005, XII ZR 43/02 = WuM 2006, 169). Dies lässt sich grds so auch auf das Wohnraum Mietrecht übertragen.

 

Bei all diesen Klauseln stellt sich die Frage, ob diese im Rahmen eines Formularvertrags wirksam sind. Die Unwirksamkeit der einzelnen Klausel kann sich dabei mangels Transparanz, aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters oder auch durch die Summierung einzelner Klauseln ergeben.


Viele Vermieter machen direkt nach dem Auszug Kosten für angeblich notwendige Schönheitsreparaturen gegenüber dem ehemaligen Mieter geltend. Grundsätzlich gilt:

  • liegen tatsächlich Mängel vor?
  • Wurde der Mieter unter Fristsetzung aufgefordert, diese Mängel zu beheben? Oder hat der Mieter jede Schönheitsreparatur von vornherein kategorisch abgelehnt?
  • Wurde (evt. gleichzeitig) angedroht, dass bei Fristablauf der Vermieter einen Handwerker mit der Durchführung beauftragen wird?
  • Stimmen die angegeben Kosten?

Abschließend klären lässt sich dies in der Regel nur durch die fachkundige Beratung durch einen Rechtsanwalt ihres Vertrauens.

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

Telefon: 0751 36331-0
Telefax: 0751 36331-33
Rechtsanwalt in Ravensburg

 


Hinweis: Zusammenfassungen von Urteilen, gesetzlichen Regelungen etc. stellen die eigene Meinung und Auslegung des jeweiligen Autors dar. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Allgemeine Informationen auf den Seiten von Anwalt-Mietrecht.de ersetzen keinesfalls die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

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