Mietrecht Anwälte in ihrer Nähe. Bitte Postleitzahl oder Ort eingeben:   

Abgeltungsklausel Endrenovierung


Zu Quotenklauseln / Abgeltungsklauseln kann allgemein angemerkt werden, dass diese von der Rechtsprechung für unwirksam erachtet wurden, wenn

  • der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses
  • zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten
  • für noch nicht fällige Schönheitsreparturen
  • nach feststehenden Prozentsätzen verpflichtet wurde
  • und zwar auch dann, wenn ein tatsächlicher Renovierungsbedarf - der diesem Kostenanteil entspräche - noch gar nicht gegeben ist.

Zu beachten ist allerdings, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des BGH unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht (automatisch) zur Unwirksamkeit der Übertragung der (laufenden) Schönheitsreparaturen führt.

  • vgl. Urteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06; so im Ergebnis auch das Urteil vom 18.06.2008, Az: VIII ZR 224/07, Rn.14

Für den anders gelegarten Fall, dass die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist, hatte der BGH hingegen bereits entschieden, dass dann auch die  quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ihre Grundlage verliert (BGH NJW 2006, 1728).

 


 

BGH, Urteil vom 26.9.2007, AZ: VIII ZR 143/06 = NJW 2007, 3632 = NZM 2007, 879

Wie der BGH hier entschied, sind Quotenabgeltungsklauseln grds. zulässig, jedoch verstoßen diese in der Regeln gegen das Transparenzgebot und sind deshalb unwirksam!

  • In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
  • Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. 

so auch aktuell: BGH, Urteil vom 05. März 2008, Az: VIII ZR 95/07
 
BGH, Urteil vom 7.3.2007, Az: VIII ZR 247/05
 
Eine Formularklausel, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lässt und für den prozentualen Betrag zur Abgeltung beim Auszug nur auf den Zeitablauf seit der letzten Renovierung abstellt, ist unwirksam.

  • Die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten verpflichtet, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind und er sie auch nicht (zur Vermeidung der Zahlungspflicht) vorzeitig ausführt oder ausführen lässt, ist dann unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB , wenn es sich um eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Berechnungsgrundlage handelt, weil der vom Mieter zu zahlende Betrag dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils mit einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben (Festhaltung BGH, 18. Oktober 2006, VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778).

so auch schon BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06

  • Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 

BGH NJW 2006, 1728

  • Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
  • Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

Unterseiten zum Thema Schönheitsreparaturen:

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

Telefon: 0751 36331-0
Telefax: 0751 36331-33
Rechtsanwalt in Ravensburg


Hinweis: Zusammenfassungen von Urteilen, gesetzlichen Regelungen etc. stellen die eigene Meinung und Auslegung des jeweiligen Autors dar. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Allgemeine Informationen auf den Seiten von Anwalt-Mietrecht.de ersetzen keinesfalls die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Ich will ins Verzeichnis