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Strafrecht Rechtsanwalt & Mietrecht


Strafrecht und Mietrecht - wie passt denn das zusammen? Hier ein interessantes Beispiel aus der gerichtlichen Praxis:

 

Kaution und strafbare Untreue

Einen entsprechenden Fall hatte nun auch das OLG Zweibrücken zu entscheiden (Az: 1 Ws 47/07):

Die ehemalige Mieterin hatte gegen ihre ehemalige Vermieterin Strafanzeige wegen Untreue erstattet.

Die überwiesene Kaution sollte entsprechend der gesetzlichen Regelung und der Vereinbarung im Mietvertrag mit dem üblichen Zinssatz getrennt vom Vermögen der Vermieterin angelegt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Kautionsrückzahlung jedoch trotz mehrerer Aufforderungen nicht. Kurz darauf versicherte die ehemalige Vermieter eidesstattlich, keine Vermögensgegenstände (mehr) zu besitzen. Die Ermittlungen der Staatsanwaltschaft ergaben, dass die Vermieterin bereits kurz nach der Überweisung der Kaution diese wieder in bar von ihrem Girokonto abgehoben und auf einem anderen Sparkonto eingezahlt hatte.

Die Staatsanwaltschaft hat das Verfahren eingestellt mit der Begründung, die Beschuldigte habe zwar den Tatbestand der Untreue verwirklicht, die fünfjährige Verjährungsfrist sei jedoch abgelaufen, weil die Tat mit der Verfügung über den Betrag beendigt gewesen sei.

Hierzu führt das OLG Zweibrücken u.a. aus:

Die Rechtsfrage, ob der Untreuetatbestand gem. § 266 StGB erfüllt ist, wenn der Vermieter von Wohnraum über eine vom Mieter geleistete Mietkaution vertragswidrig verfügt, insbesondere entgegen § 551 Abs. 3 BGB n.F. bzw. § 550b Abs. 2 BGB a.F. deren abgesonderte Anlegung unterlässt, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Nach Auffassung des OLG Zweibrücken folgt bei derart unterschiedlicher rechtlicher Bewertung einer Rechtsfrage, wobei eine Strafbarkeit nach ernstzunehmender Meinung in Betracht kommt, aus dem Legalitätsgrundsatz die Obliegenheit zur Anklageerhebung, sofern im Übrigen alle Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage erscheint eine Verurteilung eher wahrscheinlich als unwahrscheinlich, zumal die Staatsanwaltschaft zunächst selbst von der Tatbestandserfüllung ausgegangen ist.

Zur weiteren Rechtsfrage der Verfolgungsverjährung teilt das OLG Zweibrücken die Auffassung dass die Tat bereits mit der vertrags- und gesetzeswidrigen Verfügung über die Kaution vollendet sei, sie jedoch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung noch nicht beendet war (BGH wistra 2003, 379; BGH wistra 2001, 422). Ob und ggf. in welcher Höhe sich die Gefährdung letztlich als Schaden realisiert ist etwa davon abhängig, in welcher Höhe sich ein Kautionsrückzahlungsanspruch bei Mietbeendigung errechnet. So steht auch die Höhe der dem Mieter gutzuschreibenden Zinsen bei Beginn des Mietverhältnisses noch nicht fest. In der Regel bedingt daher die Nichtanlage der Kaution auch eine Vergrößerung des Schadens während der Mietdauer.

Damit scheidet eine Verfahrenseinstellung mit der bisherigen materiellrechtlichen Begründung aus. Auch sonst sind die Voraussetzungen für die Anklageerhebung gegeben.

Was bedeutet das für Mieter?

Oftmals war es so, dass aufgrund der langen Zeit zwischen Abschluss des Mietvertrags und zur Verfügungsstellung der Kaution und Beendigung des Mietverhältnisse mit der Pflicht zur Rückzahlung der Kaution, der Mieter erst viel später erfuhr, ob die Kaution überhaupt noch da ist. Tatsächlich trug somit der Mieter das Insolvenzrisiko, wenn sich sein Vermieter widerrechtlich an der Kaution bediente. Aus strafrechtlicher Sicht ist jetzt jedoch klar gestellt, dass eine mögliche Verjährung des strafrechtlichen Verhaltens des Vermieters erst mit Beendigung des Mietverhältnisses (richtiger wohl ab dem Zeitpunkt der Rückzahlungspflicht der Kaution) beginnt. Schon im Hinblick auf diese nun mieterfreundliche Rechtsprechung im Strafrecht, könnte der ein oder andere Vermieter davor zurückschrecken sich an der Kaution „zu bedienen“. Bisweilen hilft auch der Hinweis auf die strafrechtlichen Konsequenzen.

Ordentliche Vermieter brauchen hingegen diese Rechtsprechung nicht zu fürchten, denn wer die Kaution als Fremdgeld anlegt, hat das Gesetz auf seiner Seite.

Quelle: OLG Zweibrücken, Az: 1 Ws 47/07

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

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Rechtsanwalt in Ravensburg



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