Abrechnung nach Wohnfläche trotz Zähler

BGH, Urteil vom 12. März 2008, Az: VIII ZR 188/07

Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind

Muss der Vermieter auch dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn bis auf eine Wohnung alle im Gebäude mit Wasserzählern ausgestattet sind? Diese Frage hat nur der BGH zugunsten der Vermieter beantwortet und lässt in solchen Fällen, mangels anderweitiger Parteivereinbarung, auch weiterhin die Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche zu.

Folgender Sachverhalt lag dabei der Entscheidung des BGH zugrunde: Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der vermieteten Wohnungen ab. Seit März 2003 sind bis auf eine Wohnung alle anderen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. Auch für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Insgesamt ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 € was zu einer Nachforderung in Höhe von 99,60 € führte, welche die Kläger mit ihrer Klage geltend machte. Die Beklagten stellten sich hingegen auf den Standpunkt, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, verbrauchsabhängig abzurechnen. Hierbei ergebe sich für sie ein Gesamtbetrag von lediglich 227,47 € und somit sogar ein Guthaben.

Die in den Vorinstanzen erfolgreiche Klage hatte auch auf vor dem Bundesgerichtshof im Ergebnis keinen Erfolg; die zugelassene Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen.

Maßgeblich ist § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, welcher mangels ausdrücklicher Parteivereinbarung den Vermieter berechtigt, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit den gesetzlichen Umlageschlüssel zu ändern, jedoch genügen bloße Zweifel an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab hierfür nicht. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis sei jedoch in dem konkreten Fall nicht erfüllt.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Nr. 52/2008