Eigenbedarfskündigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts

BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az: VIII ZR 271/06

Leitsatz:

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.

Entscheidungsgründe (redaktionell gekürzt und zusammengefasst):

Im Ergebnis bejaht der BGH das Recht einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen Mietvertrag nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters zu kündigen.

Grundsätzlich kann ein Vermieter gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft und kann insoweit eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt (Teil-)Rechtsfähigkeit (BGHZ 146, 341). Grundsätzlich stehen jedoch diese durch die Gesellschaft begründeten Rechte und Pflichten auch nur der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu. Auch aus einem Mietvertrag ist lediglich die Gesellschaft und nicht die Gesellschafter unmittelbar berechtigt und verpflichtet.

Im Ergebnis ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach dem BGH jedoch deshalb zuzurechnen, weil ansonsten eine nicht hinnehmbare Bevorzugung der Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit gegeben wäre. Sind nämlich mehrere natürliche Personen Vermieter, so berechtigt unstreitig der Eigenbedarf nur eines einzelnen Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Nachdem es nach Ansicht des BGH oft nur vom Zufall abhänge, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermiete, sei deshalb eine Unterscheidung bei den Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung insoweit nicht gerechtfertigt.

Auf der anderen Seite darf dem Mieter aufgrund des Schutzzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht das Risiko vor einer unkalkulierbaren Anzahl von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis aufgebürdet werden. Der Wechsel im Mitgliederbestand bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist jedoch recht einfach möglich. Eine Eigenbedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft kommt daher als zusätzliche Voraussetzung - wie auch bei einer einfachen Vermietermehrheit - grundsätzlich nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren.