keine Kündigung aufgrund Prozesskosten 

13. Aug. 2010

BGH Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09

Leitsatz von Anwalt-Mietrecht.de:
Zahlt ein Mieter ihm auferlegte Prozesskosten aus einem auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess nicht, so ergibt sich daraus für den Vermieter kein Kündigungsrecht wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Wie der BGH entschied, stellen grundsätzlich nicht ausgeglichen Prozesskosten eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Jedenfalls die Kosten aus einem auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozess erreichen aber nicht die notwendige Erheblichkeitsschwelle, um eine Kündigung zu begründen.

Denn die gesetzgeberische Wertung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB muss beachtet werden, wonach eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unwirksam wird, wenn der Vermieter bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Dieser Mieterschutz-Gedanke würde aber unterlaufen werden, wenn trotz Zahlungsausgleichs (spätestens im Räumungsprozess) allein aufgrund in der Folge rückständigem Prozesskostenausgleich gegenüber dem Vermieter eine erneute Kündigung wirksam wäre. Wie der BGH insoweit klarstellt, kann aus denselben Erwägungen auch keine außerordentliche, fristlose Kündigung erfolgen, § 543 Abs. 1 BGB.

BGH Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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 § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lautet:

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB lautet:

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.