konkludente Beschaffenheitsvereinbarung 

BGH, Urteil vom 23.09.2009, Az: VIII ZR 300/08

1.) Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck. Der Mieter darf dann einen nach der allgemeinen Verkehrsanschauung bei vergleichbaren Mietsachen üblichen Standard erwarten. Prägnant sind insoweit Alter, Ausstattung und Art der Mietsache, als auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte (vgl. BGH WuM 2004, 527).

2.) Werden bestimmten Anforderungen durch technische Normen erfasst und geregelt, so ist deren Einhaltung geschuldet, wobei im Rahmen der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist (BGH NJW 2005, 218; BGH NJW 2009, 2441).

3.) Steht dem Mieter eine Plattform als Dachterrasse zur Verfügung, so ergibt sich aus der rein tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit keine stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffene mietvertragliche Abrede hinsichtlich Charakter und Beschaffenheit.

4.) Zwar kann grundsätzlich eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung auch dadurch zustande kommen, dass bestimmte Anforderungen des Mieters dem Vermieter Kenntnis gebracht werden und dieser zustimmt. Reagiert der Vermieter auf solch eine einseitige Vorstellung des Mieters hingegen nicht in irgendeiner Form, so kann jedoch gerade keine Zustimmung unterstellt werden (vgl. BGH 2009, 2807). Dies gilt auch für die Einhaltung bauordnungsrechtlichen Vorgaben, etwa durch das Vorhandensein eines Geländers mit stabiler Brüstung.

(Leitsätze verfasst von RA Boris Mattes für Anwalt-Mietrecht.de

Anmerkung von Anwalt-Mietrecht.de:
Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn der Vermieter auf den ausdrücklich geäußerten Nutzungswunsch des Mieters hin, ein Geländer erst anbringt. Hierin kann u. U. eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden.

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