bei unwirksamer Endrenovierungsklausel besteht Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung

BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07

Leitsätze der Redaktion:

• Verkennt ein Mieter die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn und führt er deshalb vor dem Auszug nicht geschuldete Schönheitsreparaturen durch, so hat er dem Grunde nach einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter.
• Dieser setzt sich in der Regel zusammen aus der aufgewendeten Zeit, den Kosten für das notwendige Material sowie der Vergütung für die Arbeitsleistung möglicher Helfer.
• Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen Gegenstand der selbständiger beruflicher Tätigkeit des Mieters war war.

Der BGH ging dabei im Wesentlichen von folgendem Sachverhalt aus:

Die Kläger bewohnten als Mieter 7 Jahre lang die Wohnung des Beklagten. Nach fünf Jahren hatten Sie Schönheitsreparaturen durchgeführt. 2 Jahre später kündigten Sie das Mietverhältnis und gingen irrig davon aus, erneut zur Endrenovierung verpflichtet zu sein. Tatsächlich bestand jedoch gar keine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, weshalb Sie bei ihrem ehemaligen Vermieter einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche) geltend machten.

Der BGH entschied nunmehr, dass ein Erstattungsanspruch der Mieter bestand (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Die rechtsgrundlos erbrachten Schönheitsreparaturen sind vom Vermieter aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung auszugleichen. Die Endrenovierungsklausel war unwirksam, weshalb der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung in Höhe der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten zu erstatten ist.

Zu beachten ist insoweit, dass Mieter regelmäßig die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung erbringen, so dass der Wert der Dekorationsleistungen sich üblicherweise aus der aufgewendeten Zeit, den Kosten für das notwendige Material sowie der Vergütung für die Arbeitsleistung möglicher Helfer zusammensetzt. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Die genaue Höhe wird das Berufungsgericht zu klären haben, an das der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde.

Im vom BGH entschiedenen Fall, ist möglicherweise sogar ein höherer Wert anzusetzen, weil der Mieter beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war. Einen Schadensersatzanspruch hat der BGH mangels Verschuldens des Vermieters bei der Verwendung der unwirksamen Klauseln dagegen abgelehnt. Auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet nach Ansicht der Karlsruher Richter aus, weil der Mieter bei Vornahme der Schönheitsreparaturen ausschließlich im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig wird.

Allerdings sieht § 535 BGB grundsätzlich die Erhaltungspflicht beim Vermieter, weshalb sich argumentieren ließe, dass der Mieter - zumindest auch – ein fremdes Geschäft vornehme. Nach Ansicht des BGH erbringt der Mieter hingegen die Schönheitsreparaturen, allein deshalb weil Sie Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen seien.

Quelle: Pressemitteilung 114/2009 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs