Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparatur Klausel

Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, so jedenfalls entschied das OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007,  Az: 7 U 186/06, NJW 2007, 3004.

In den Entscheidungsgründen nimmt das OLG Karlsruhe zu der umstrittenen Frage Stellung, ob auch bei einer Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen?

Grundsätzlich gilt: sind durch Mietvertrag die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgewälzt worden, so stellt die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eine Hauptpflicht des Mietvertrages dar, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter hat (BGH NJW 1988, 2790).

Bei einer Mieterhöhung kann der Vermieter sich unter anderem auf einen Mietspiegel beziehen § 558 d BGB.

Verlangt der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, so ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (OLG Koblenz, NJW 1985, 333; LG München I NZM 2002, 945; LG Frankfurt a.M. NJW-RR 2003, 1522), wenn der Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ausgeht. Dies ist in der Regel der Fall, wenn er keine separat ausgewiesenen Anteile für Schönheitsreparaturen enthält.

Was nun die Frage betrifft, ob auch bei einer unwirksamen Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, stellt sich die Rechtsprechung bislang uneinig dar:

Teilweise wird es für zulässig erachtet, dass ein Zuschlag auf die vereinbarte Miete bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorgenommen wird (AG Bretten, DWW 2005, 293; AG Frankfurt a.M., NJW 2005, 3294; AG Langenfeld, NZM 2006, 178). Der Ansatzpunkt ist insoweit, dass durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel nicht der Vermieter bestraft werden soll, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch übermäßige Schönheitsreparaturen geschützt werden soll. Allerdings soll nach dieser Ansicht der Mieter nicht gänzlich vor den Schönheitsreparaturen geschützt werden, wenn er prinzipiell mit der vertraglichen Umwälzung einverstanden war. Egal ob nun von Anfang an der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernehmen sollte oder ob sich dies erst aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel ergibt, jedenfalls hat die Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter, so dass dies Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete i. S. von § 558 BGB hat. Das LG Wiesbaden hat es jedenfalls als zulässig erachtet, bei der nächsten Mieterhöhung einen entsprechenden Zuschlag zu fordern. Dieser Meinung schließt sich auch das OLG Karlsruhe in der oben genannten Entscheidung ausdrücklich.

Eine andere Meinung vertritt zum Beispiel das Landgericht Düsseldorf (NZM 2006, 657). Es ist der Auffassung, dass der Vermieter als Verwender einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur örtlichen Vergleichsmiete nur verlangen dürfe, wenn er zuvor dem Mieter Vertragsverhandlungen mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel angeboten habe. Der Vermieter kann also nur dann einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen, wenn er dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbiete; dies folge schon aus dem Rücksichtnahmegebots gemäß § 241 Abs. 2 BGB.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth vertritt (NZM 2006, 53) die Meinung, dass der Vermieter keinen Anspruch auf einen Mietzuschlag habe, wenn der Mieter auch in Zukunft bereit sei für den Erhalt der Wohnung, soweit es sich um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung handelt, selbst zu sorgen, egal ob er aufgrund der Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen dazu gar nicht verpflichtet ist.

Wesentlich strenger sind Teile der Literatur, die bei Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter keinen Zuschlag zulassen. Begründet wird dies entweder mit dem Strafcharakter des § 307 BGB (Ahlt, DWW 2005, 96), oder mit dem AGB-Recht bestehenden Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unwirksamer Klauseln abgestellt (Hemming WuM 2005, 165; Lehmann-Richter ZMR 2005, 170, 173). Angesichts der klaren Rechtsprechung zum Verbot der geltungserhaltenden Reduktion lässt sich diese Meinung hören, denn wenn der Mieter bei einer unwirksamen Klausel entweder zur Zustimmung zu einer wirksamen Klausel oder jedenfalls zu einem Mietzuschlag verpflichtet ist, wird dieser Grundsatz quasi „durch die Hintertür“ ausgehebelt.

Das AG Hamburg (Az: 49 C 214/07) stellt sich mit seiner aktuellen Entscheidung bewusst gegen die Rechtsprechung des OLG Karlsruhe (Az: 7 U 186/06).
 
Leitsatz:

• Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, so begründet dies kein Recht des Vermieters, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.