bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keine Mieterhöhung möglich

Wie der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 9. Juli 2008 (Az: VIII ZR 181/07) entschieden hat, kann ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist. Eine seit geraumer Zeit zwischen den Instanzgerichten und in der Literatur streitige Frage ist hierdurch (vorerst) grundsätzlich geklärt.

Der Entscheidung lag dabei im Kern folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte ist Mieter einer (nicht preisgebundenen) Wohnung der Kläger, welche in ihrem Formularmietvertrag eine Klausel verwendeten, die den Mieter verpflichteten, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach ständiger Rechtsprechung sind derartige Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, weil sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung auferlegen.

Die Kläger boten, weil auch sie die verwendete Klausel aufgrund der Rechtsprechung für unwirksam erachteten, dem Beklagten den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung an, welche die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig regelte. Hiermit war der Beklagte jedoch nicht einverstanden, weshalb in der Folge die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen als Vermietern zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 € je qm verlangten. Das entspricht dem Betrag, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (§ 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung). Auch die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verweigerte der Beklagte.

Während das Amtsgericht der daraufhin erhobenen Klage auf Zustimmung stattgab, wies das Landgericht die Klage ab, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um mehr als 0,20 € je qm monatlich verlangt haben; die weitergehende Berufung wurde zurückgewiesen. Beide Parteien erhoben hiergegen Revision. Während die Kläger sich gegen die Beschränkung des Zuschlags auf einen Betrag von monatlich 0,20 € je qm wandten, verfolgte der Beklagte mit seinen Antrag die vollständige Klageabweisung weiter. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; die Revision der Kläger wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen den Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; mehr jedoch nicht. Eine weitergehende Erhöhung ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Allein die jeweiligen Marktverhältnisse bilden deshalb den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Die Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen sind jedoch nach Ansicht des Senats ein Kostenelement, das beim nicht preisgebundenen Mietwohnraum nicht zwangsläufig und grundsätzlich am Markt durchsetzbar sei. Auch der vom Senat in einer früheren Entscheidung angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) rechtfertigt keine andere Entscheidung. Hieraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

Auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB ergibt sich nichts anderes, weil nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) hat und deshalb keine planwidrige Gesetzeslücke bestehe.

Ebenso ergibt sich auch aus einem möglichen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nichts gegenteiliges, denn für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft, der das Risiko zu tragen hat und dies ist hier der Klauselverwender gemäß § 306 Abs. 2 BGB. Eine Erhöhungsverlangen ist deshalb nicht gerechtfertigt.

BGH, Urteil vom 9. Juli 2008, Az: VIII ZR 181/07

Quelle: Pressemitteilung des BGH, Nr. 131/2008