Wohnraummiete: Schriftformerfordernis für Verzicht des Vermieters auf Eigenbedarfskündigung für mehr als ein Jahr
BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 04.04.2007, VIII ZR 223/06)
Leitsatz:
Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
Der Sachverhalt (gekürzt):
Durch den Kauf des Hausgrundstücks traten die Kläger als Vermieter in den von den Beklagten als Mieter mit der Voreigentümerin geschlossenen Mietvertrag vom 21. November 1991 über eine Dreizimmerwohnung ein. In einer Klausel des Mietvertrags mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" wird auf die Anlagen verwiesen. Die Kläger sprachen gegen die Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietvertrags jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres aus. Daneben erklärten sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Die ordentlichen Kündigungen begründeten die Kläger mit Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. Die Beklagten widersprachen den Kündigungen. Hinsichtlich der Kündigungen wegen Eigenbedarfs berufen sich die Beklagten auf die Anlage des Mietvertrags, doch beide Parteien legten eine jeweils abweichende Version vor: In der Version der Mieter heißt es "12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet". Die von den Klägern vorgelegte Version enthält hingegen keine Bestimmung zu einem Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs. Bei beiden von den Parteien vorgelegten Versionen der Anlage handelt es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen. Das Landgericht hat die Beklagten Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.
Entscheidungsgründe des BGH:
Soll ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten, so ist die Schriftform erforderlich (§ 550 Satz 1 BGB). Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbeschränkung, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums, kündbar (§ 550 Satz 2 BGB).
Ob der Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarf formbedürftig ist, war bislang umstritten. Nach einer Ansicht sollte nur der generelle Kündigungsverzicht formbedürftig sein. Verzichtete der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, so sollte nach dieser Ansicht die vertragliche Regelung allerdings nicht formbedürftig sein. Dieser Ansicht hat sich jedoch weder das Berufungsgericht noch der BGH angeschlossen, sondern bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe, etwa wegen Eigenbedarfs, begründet die Formbedürftigkeit (LG Berlin WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; NZM 2000, 1, 8 f. m.w.N.). § 550 BGB, der im Wesentlichen unverändert § 566 BGB aF entspricht, verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136, 357, 370; BGHZ 52, 25, 28).
Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers. Dies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform kann der Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht erkennen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird. Für den Erwerber ist nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung stellt eine nicht unwesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Art. 14 GG) des Erwerbers dar.
Ergibt sich die Gesamtheit der mietvertragliche Vereinbarungen erst im Zusammenspiel mit „verstreuten“ Bestimmungen, so müssen diese Schriftstücke in geeigneter Weise klar und zweifelsfrei erkennen lassen, dass sie Bestandteil des Mietvertrags sind, damit die Urkundeneinheit gewahrt ist (BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, NZM 2007, 127).
Im vorliegenden Fall konnte keine der beiden von den Parteinen vorgelegten Anlagen diese Beweis führen (non liquet); die Beweislast für die günstige Behauptung trugen die Beklagten als Mieter.
Der bloße Hinweis im Mietvertrags auf nicht näher bezeichnete "Anlagen" reicht nicht zur Wahrung der Schriftform aus.
BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 04.04.2007, VIII ZR 223/06)
