kein Verschulden des Mieters bei Schwarzstaubablagerungen Fogging infolge vertragsgemäßen Gebrauchs

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az: VIII ZR 271/07

Leitsätze der Redaktion:

Bei Schwarzstaubablagerungen in einer Mietwohnung ("Fogging") schuldet der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Beseitigung unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Mieter zu suchen ist. Selbst wenn der Mangel Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter ist, trifft diesen kein Verschulden gem. § 538 BGB.

Sachverhalt:

Bei der Klägerin, einer Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten, traten Anfang Dezember 2002 plötzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") zunächst in geringem Umfang in der Küche, dem Bad und den Zimmern der Wohnung auf, wobei die Ablagerungen auf bis Februar 2003 auf sämtliche Decken und Wände verbreiteten. Erfolglos hatte die Klägerin die Beklagten zunächst zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen aufgefordert, weshalb sie eine Kostenvorschussklage für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen anhand des Angebots eines Fachbetriebs erhob.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt; die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten wies der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zurück.

Wie der Bundesgerichtshof nun entschied, hatte das Berufungsgericht in den plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen zu Recht einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB gesehen, dessen Beseitigung die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldete. Dies gilt unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Klägerin zu suchen ist, denn nur wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte, könnte etwas anderes gelten.

Gemäß dem vom Berufungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten kamen als Ursachen jedoch nur Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs in Betracht (Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter). Diese Maßnahmen und deren Folgen hat jedoch der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 98/2008