Und nochmals: kein Farbwahl-Diktat während der Mietzeit

Die Formulierung innerhalb einer Schönheitsreparaturenklausel nach der das „Streichen […] innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen“ zu erfolgen hat, verpflichtet den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl, schränkt die Gestaltungsfreiheit seines persönlichen Lebensbereichs ein und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. (Leitsatz der Redaktion)

Die Entscheidung überrascht wenig, passt sie doch in die mittlerweile lange Reihe der ergangenen Urteile zu den Schönheitsreparaturen. Kurzum bleibt es dabei, das während der Mietzeit der Mieter die Dekoration der Wohnung nach seinem Belieben vornehmen kann.

Praxistipp:
Eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, ist wirksam (BGH, Urteil v. 18. Juni 2008, Az: VIII ZR 224/07).

Keine Entscheidung hat der BGH aber bezüglich der, von Juristen mit Spannung erwarteten, Frage getroffen, ob die Formulierung „Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle fünf Jahre auszuführen“ als starrer oder flexibler Fristenplan zu werten ist. Würde der Einschub „bei normaler Nutzung“ die ansonsten starre und deshalb an sich unwirksame Fristenregelung „aufweichen, ähnlich den Formulierungen:

- „im Allgemeinen“ (BGH, NJW 2004, 2087  )

- „im Regelfall“ (BGH 8. Zivilsenat, 13. Juli 2005, Az: VIII ZR 351/04)

- „üblicherweise“ (BGH, Urteil v. 28.10.2008, Az: VIII ZR 283/07),

so würde die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintreten, sondern es wäre auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen und Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich.

Quelle: BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, Az: VIII ZR 166/08; Pressemitteilung Nr. 35/2009 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs