Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl

Der Vermieter einer Wohnung darf nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um bei vereinbarter Umlage einzelner Betriebskosten nach Personenzahl diese zu ermitteln, wie der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden hat.

In dem vorliegenden Rechtsstreit vereinbarten die Parteien unter anderem die Umlage des Kaltwasserverbrauchs und der Müllabfuhrgebühren nach der Kopfzahl der Mietparteien. Für die Betriebskostenabrechnung errechnete der Vermieter eine Nachforderung; die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte der Vermieter anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt.

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, kommt es, wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, auf die tatsächliche Benutzung an und nicht auf die melderechtliche Registrierung. Insbesondere ist das Einwohnermelderegister keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen, vor allem angesichts der Fluktuation  der Mieter bei größeren Wohnkomplexen und einer bisweilen verzögerten Meldung eines Umzugs an das Einwohnermelderegister.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag nach Ansicht des BGH an dieser Beurteilung nichts zu ändern.