Schönheitsreparaturen: nicht verständliche Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam

BGH, Urteil vom 5. März 2008, Az: VIII ZR 95/07

Leitsatz der Redaktion:
Eine nicht oder nur schwer verständliche AGB-Klausel (hier: Quotenabgeltungsklausel) ist unwirksam.

In einem Formularmietvertrag war über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen folgendes bestimmt:

§ 8 Ziffer 2 (laufende Schönheitsreparaturen):
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quotenabgeltungsklausel, die bestimmt:
"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Der Fall schlug dabei einige Wellen durch die Instanzen: das Amtsgericht hatte die Klage auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers im ersten Berufungsverfahren zurückgewiesen, weil die Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags eine starre Regelung für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen enthalte, die den Mieter unangemessen benachteilige.

Im ersten Revisionsverfahren entschied der Bundesgerichtshof, dass die Regelung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags keinen starren Fristenplan enthält und den Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04).

Im zweiten Berufungsverfahren hat das Landgericht die Berufung bezüglich der Klausel in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags (rechtsfehlerhaft) erneut zurückgewiesen, weil die Klausel aus anderen Gründen unwirksam sei; doch es war an die Entscheidung des BGH ersten Revisionsverfahren gebunden gemäß § 563 Abs. 2 ZPO.

Darüber hinaus hat das Berufungsgericht die Quotenabgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zutreffend als unwirksam erachtet und einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags gestützten Zahlungsanspruch des Vermieters verneint.

Die Unwirksamkeit der Klausel folgt aus deren Intransparenz; sie ist nicht hinreichend klar und verständlich im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll. Im Ergebnis ist deshalb die Abgeltugsklausel unwirksam.

BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az: VIII ZR 95/07

• Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
• Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung BGH, 18. Januar 1996, IX ZR 69/95, BGHZ 132, 6, 12).

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs, Mitteilung Nr. 44/2008