Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mieterhöhung bei seit Vertragsschluss unveränderter Vergleichsmiete

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06

Gemäß §§ 558 ff. BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Doch ist ein solcher Anspruch des Vermieters ausgeschlossen, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat?

In dem konkreten Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertrag eine Miete von 4 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich damals auf 4,60 €/m². Die Klägerin verlangte nun - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005.

Das Amtsgericht (AG Halle-Saalkreis, Az: 92 C 840/06) hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht (LG Halle, AZ: 2 S 137/06) das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen.

Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06