Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz bei Realteilung

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 126/07

Leitsatz der Redaktion:

Der Mieter eines Reihenhauses auch dann gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt ist und genießt Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 577a BGB, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamtgrundstücks beabsichtigt. Die Interessenlage ist bei Umwandlung in Wohnungseigentum und Realteilung eines Grundstücks im Wesentlichen gleich.

Aus den Gründen:

Die §§ 577, 577a BGB sind entsprechend auch auf die Fälle der Realteilung anzuwenden, denn insoweit liegt eine Gesetzeslücke vor. Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach dem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung des Vorkaufsrechts selbst das Eigentum an dem von ihm bewohnten Reihenhaus zu erwerben, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 95/2008