BGH: Wohnflächenberechnung bei Dachterrassenflächen 

BGH, Urteil vom 22. April 2009, Az: VIII ZR 86/08

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berechtigt eine um mehr als 10 % abweichende Wohnfläche zu Minderung der Miete, denn dies ist ein erheblicher Mangel der Mietsache. In der aktuellen Entscheidung hatte nun der BGH zu beurteilen, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind. Wie die Karlsruher Richter feststellten, ist dabei der Begriff "Wohnfläche" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen.

Bis zum 31. Dezember 2003 ist die Wohnfläche anhand der anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu ermitteln, seit dem 1. Januar 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Etwas anders gilt nur dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben (oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.

§ 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)

(Abs. 2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zu Hälfte angerechnet werden.

DIN 283, Ziff. 2.2
Von oben nach Abschnitt 2.1 berechneten Grundflächen der einzelnen Räume oder Raumteile sind bei Ermittlung der Wohnfläche anzurechnen:
2.2.3 zu einem Viertel:
die Grundflächen von Hauslauben (Loggien), Balkonen, gedeckten Freisitzen,

§ 4 Wohnflächenverordnung

Die Grundflächen
(Ziff. 4) von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Einen Mittel- oder Regelwert der Anrechnung von ¼ nennt § 44 Abs. 2 II. BV nennt keinen Mittel- oder Regelwert; vielmehr kann der Bauherrn nach seiner Wahl unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung die günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen. Dieses Wahlrecht wird auch nicht durch die DIN 283 eingeschränkt. Selbst wenn durch die unterschiedliche Berechnung ein Mangel der Mietsache im Raum stünde, ist das Wahlrecht des Bauherrn nicht einzuschränken; er kann bei der Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Anrechnung zu ¼ zum Beispiel der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht. Dies hat nun die Berufungsinstanz zu klären.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 85/2009 des Bundesgerichtshofs vom 22.04.2009