Mietrecht Anwälte in ihrer Nähe. Bitte Postleitzahl oder Ort eingeben:   

Endrenovierungsklausel bleibt trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel wirksam


Eine spitzzüngige und nicht ganz erstgemeinte Urteilsbesprechung von Rechtsanwalt Boris Mattes .


Mit seiner aktuellen Entscheidung (Urteil vom 14. Januar 2009, Az: VIII ZR 71/08) sorgt der BGH zunächst für Verwunderung. Kein Summierungseffekt zwischen Endrenovierungsklausel und unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel?


Da reibt sich so mancher Mieter verwundert die Augen und mancher Vermieter mag vor Freude in die Hände klatschen. Doch wer die Pressemitteilung zu der Entscheidung vollständig liest merkt schnell, eigentlich ist das Problem ein alter Hut!


Die Lösung liegt hier nämlich streng betrachtet nicht im Mietrecht, sondern im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Aus der Anwendung des § 307 BGB auf den starren Fristenplan der Schönheitsreparaturenklausel folgt dann auch – wie in ständiger Rechtsprechung des BGH – deren Unwirksamkeit.

 

Gleiches mag man auch zunächst für die Endrenovierungsklausel vermuten, denn schließlich muss „gestrichen werden egal wie es bei Auszug tatsächlich aussieht“. Klingt ungerecht, mag es vielleicht auch sein. Ganz sicher aber würde solch eine Klausel in einem Formularvertrag aufgrund der unangemessenen Benachteiligung des Mieters ein schnelles und jähes Ende finden.

 

Doch im aktuellen Fall des BGH ist das anders: hier ist die Endrenovierung individualvertraglich (im Rahmen des Wohnungsübergabeprotokolls) vereinbart worden! Ein kleiner aber feiner Umstand, der hier auch die entscheidende Wendung bringt. Denn individualvertraglich können die Parteien weit mehr (nämlich fast alles) miteinander vereinbaren. Anders als der Formularvertrag greift für Individualklauseln nicht die strenge Prüfung der §§ 305 ff BGB.

 

Von daher ist die Entscheidung des BGH zu befürworten, dass vorliegend kein Summierungseffekt zwischen der Formularklausel und der Individualklausel auch letztere zu Fall bringt. Und nachdem es sich um zwei verschiedene, zeitlich getrennte Verträge handelte, griff auch nicht der Einwand der Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB durch, denn es fehlt an der Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts.

 

Bedenkt man jedoch, dass (jedenfalls die meisten) Wohnungsübergabeprotokolle keine Individualvereinbarungen sein dürften, sondern Formularklauseln enthalten, so wird auch der Jubel auf der Vermieterseite etwas leiser und man kann ein deutliches Durchatmen bei den Mietern hören.

 

Quelle:

Pressemitteilung Nr 7/09 des BGH vom 14.01.2009

 

Vorinstanzen:
AG Hannover - Urteil vom 9. Mai 2007 - 552 C 15466/06
LG Hannover - Urteil vom 25. Januar 2008 - 4 S 43/07

 


Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

Telefon: 0751 36331-0
Telefax: 0751 36331-33
Rechtsanwalt in Ravensburg

 

Haben Sie Fragen oder Anregungen zu obigem Artikel, so können Sie sich gerne mit uns in Verbindung setzen. Gerne beraten wir Sie bei Ihren mitrechtlichen  Problemen und Fragestellungen.

Aktuelles:

Fristen bei Nebenkostenabrechnungen
Nebenkostenabrechnung für Wohnraum – auf welche Fristen Mieter und Vermieter unbedingt achten müssen! Bei Streitigkeiten hilft ein Rechtsanwalt für Mietrecht.Der Vermieter ist zur... ›› mehr
 
BGH: Wohnungseigentumsrecht Umlage von Kosten
Muss ein Wohnungseigentümer sich an den Kosten - z.B. durch eine Sonderumlage - beteiligen, wenn mehrheitlich eine bauliche Veränderung beschlossen wird, er diese aber auf der Eigentümerversammlung... ›› mehr
 
Nur die wirksame Nebenkostenabrechnung verpflichtet den Mieter zur Nachzahlung 
Wieder einmal hatte sich der Bundesgerichts (BGH) mit einer Nebenkostenabrechnung auseinander zu setzen. Dabei stellten die Karlsruher Richter klar, dass nicht jede Abrechnung die Einwendungsfrist des... ›› mehr
 
untauglicher WEG Verwalter 
Wenn es bei der Verwaltung klemmt...   Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Urteil vom 10. Juni 2011, Az.: V ZR 146/10), dass grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer einen untauglichen Verwalter... ›› mehr
 
Wohnungseigentumsrecht: Gegenstandswert bei Beschlussanfechtung bzgl. Hausmeistervertrag 
Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (V ZB 255/10) bemisst sich die Beschwer gem. § 2 ZPO auch im Beschlussanfechtungsverfahren nach den §§ 3 bis 9 ZPO. Deshalb ist bei der Beschlussanfechtung... ›› mehr
 
kein Widerruf nach Fernabsatzrecht bei Heizöl Bestellungen
Das viele Verbraucher ihr Heizöl bestellen ist ganz normaler Alltag. Je nachdem wie viele Tage zwischen der Bestellung und der tatsächlichen Anlieferung liegen, kann zwischen dem Preis am Tag der... ›› mehr
 
Der vertragsgemäße Gebrauch im Mietrecht
Es ist schon spannend, manche Urteile des Bundesgerichtshofs als „Mietrechtler“ zu lesen und dann die weitere Entwicklung zu verfolgen. So geht es mir auch mit der aktuellen Entscheidung... ›› mehr
 
Grillen im Mietrecht
Sobald die Temperaturen wieder höher werden, holen viele Familien ihren Grill wieder hervor und im Garten und auf Balkonen beginnt die Grillsaison. doch nicht selten gibt es nach dem Anfeuern schon... ›› mehr
 
Anscheinsbeweis beim OK-Vermerk auf dem Fax-Protokol (Sendebericht)
Verschiedene Gerichte haben sich in der letzten Zeit mit dem sogenannten „OK-Vermerk“ bei der Übertragung eines Telefaxes auf dem Übertragungsprotokoll beschäftigt und was sollen wir... ›› mehr
 
Endrenovierungsklausel bleibt trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel wirksam
Eine spitzzüngige und nicht ganz erstgemeinte Urteilsbesprechung von Rechtsanwalt Boris Mattes . Mit seiner aktuellen Entscheidung (Urteil vom 14. Januar 2009, Az: VIII ZR 71/08) sorgt der BGH... ›› mehr
 

Ich will ins Verzeichnis