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BGH: Schönheitsreparaturen lackierter Holzteile nur in Weiß oder hellen Farbtönen? Für die Endrenovierung ok!


Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen waren immer wieder Gegenstand von höchstrichterlichen Entscheidungen. Von tragender Rolle ist dabei zumeist die Frage, ob dem Mieter eine Renovierungspflicht zur Neudekoration aufgegeben wird, die ihn ungemessen einengt bzw. zu arbeiten verpflichtet, die ihm aufgrund des tatsächlichen Zustands der Mietsache gar nicht obliegen würden. Für die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit hat der BGH solch einer Verpflichtung wiederholt einen Riegel vorgeschoben udn Ansprüche der Vermieter verneint.

 

Schon in einer weiteren Entscheidung in diesem Jahr (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499) war aber zu erkennen, dass der BGH diese strengen Anforderungen für die Endrenoviereung wohl nicht überträgt. Bei einer Endrenovierung wollte der BGH auch das Interesse des Vermieters an der Weitervermieteung angemessen berücksichtigt wissen, was bei außergewöhnlichen Farbgestaltungen erheblich eingeschränkt sein kann. Von daher zeichnete sich ab, dass der BGH bei reinen Endrenovierungsklausel großzügiger sein würde und zugunsten der Vermieter urteilen wird. So ist es auch in dem Verfahren, Az: VIII ZR 283/07, welches am 22. Oktober 2008 vor dem BGH verhandelt wurde. Hintergrund ist folgende Dekorationsklausel:


"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."


Nach dem erstinstanzlichen Erfolg der Klage des Vermieters auf Schadensersatz statt der Leistung für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen hat auf die Berufung der Beklagten das Landgericht die Klage abgewiesen, weil die formularmäßige Verpflichtung, die Holzteile in einem bestimmten Farbton zurückzugeben, den Mieter unabhängig von seiner letzten Renovierung zur Neudekoration verpflichte.

 

Dies würde nach dem Wortlaut der verwendeten Klausel selbst dann gelten, wenn der Mieter die Holzteile in rechtlich zulässiger Weise in einem (anderem) Farbton als vertraglich vorgegeben gestrichen hat. Solch eine Regelung sei aber unangemessen im Sinne des § 307 BGB und deshalb unwirksam. Hiergegen wendet sich der Kläger (Vermieter) im Rahmen der Revision bei BGH erfolgreich:

 

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, Az: VIII ZR 283/07

 

Leitsätze der Redaktion:

  • Eine (isolierte) Endrenovierungsklausel, wonach lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben sind, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, wobei farbig gestrichene Holzteile auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können, ist nicht im Hinblick auf die §§ 305 ff. BGB unwirksam.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt nach Ansicht des BGHs auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen.


Beschränkt sich nämlich der Anwendungsbereich einer formularvertraglichen Renovierungsklausel allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, so wird das Interesse des Mieters während der Mietzeit die Wohnung nach seinen Vorstellungen farblich zu gestalten, nicht unangemessen eingeschränkt. Bei Rückgabe der Wohnung überwiegt das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten (so im Ergebnis schon das Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).


"Farbig gestrichene" Holzteile kann der Mieter während der Mietzeit frei gestalten; bei Vertragsbeendigung belässt dem Mieter die obige Klausel neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne, in der die Holzteile zurückzugeben sind.


In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt zwar dieser Gestaltungsspielraum, weil dem Mieter insoweit als allein zulässiger Rückgabezustand der ursprünglich beim Vertragsbeginn "vorhandene" – Farbton aufgegeben wird. Doch selbst bei umfassender Würdigung der beiderseitigen Interessen beanstandet der BGH diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht. Dies beruht auf der Überlegung, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons durch den Mieter während der Mietzeit entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Solch eine Veränderung der Mieträume mit zwingender Substanzverletzung als Folge, ist dem Mieter aber nicht gestattet.


Richtigerweise führt der BGH weiter aus, dass viele Mieter aufgrund der Farb-Klausel, jedoch schon während der Mietzeit eine andere Farbwahl unterlassen könnten oder sich bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der vorgegebenen Farbauswahl leiten lassen, um zu vermeiden, beim Auszug trotz geringer Abnutzung den Anstrich erneuern zu müssen, weil die gewählte Farbe der Klauselvorgabe nicht entspricht. Lapidar führt der BGH insoweit aus, dass diese faktische Einschränkung der Freiheit des Mieters aber hinzunehmen sei.

 


Vorinstanzen:


AG Hamburg-Altona - Urteil vom 20. März 2007 - 316 C 233/06
LG Hamburg - Urteil vom 9. Oktober 2007 - 316 S 35/07


Quelle: eigene Recherche & sowie die Pressemitteilungen des BGH Nr. 171/08 und Nr. 195/08

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