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Abmahnung durch den Vermieter


Der Abmahnung kommt im Mietrecht eine nicht zu unterschätzende Bedeutung zu. Gerade kleinere Fehlverhalten reichen oftmals nicht für eine ordentliche Kündigung, geschweige denn für eine außerordentliche Kündigung aus, belasten aber die Hausgemeinschaft zum Teil schwerwiegend.

 

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. 

 

Zum Teil wird in der Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass vor einer ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen einer Vertragspartei immer zunächst eine Abmahnung erfolgen müsse. Dem steht aber der klare Wortlaut der Vorschrift entgegen, der insoweit keine Abmahnung als Zulässigkeitsvoraussetzung für die ordentliche Kündigung fordert. Dieser Ansicht folgt grds. auch der BGH (siehe unten Az: VIII ZR 145/07), ergänzt aber, dass der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war

 

Die Abmahnung verfolgt deshalb das Ziel dem Mieter sein Fehlverhalten nochmals vor Augen zu führen und im zugleich die weiteren Schritte anzudrohen. Natürlich ist auch eine Abmahnung des Vermieters durch den Mieter denkbar und je nach Fallgestaltung sogar zwingend. Zu beachten ist außerdem, dass die außerordentliche, fristlose Kündigung in der Regel gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraussetzt.

 

BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az: VII ZR 145/07

  • Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.

 


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