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Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für Veränderungen der Mietsache


Der Mieter will es schön haben in seinen vier Wänden, auch wenn er diese nur "auf Zeit" von seinem Vermieter gemietet hat. Deshalb kommt es sehr häufig vor, dass er Veränderungen vornimmt, die von einem neuen Parkettboden über den Kachelofen bis hin zu Treppengeländer, Einbauküche oder Einbauschränken reichen können.

 

Beim Auszug will oder kann der Mieter diese Sachen dann nicht in die neue Wohnung mit nehmen, weil sich ein Ausbau nicht lohnt oder schlicht maßangefertigte Möbel dort nicht passen. Sofern es einen Nachmieter gibt und der bisherige Mieter diesen auch kennt, ist eine Übernahme durch dies möglich. Doch häufig ist und bleibt der Vermieter der entscheidenen Ansprechpartner, denn manchmal will dieser die Wohnung gerade ohne die Veränderungen des Vormieters zurück haben und schon gar nicht solche Sache dem Vormieter auch noch abkaufen. Wie aber sieht die rechtliche Lage aus?

 

BGH, Urteil vom 13.6.2007, Az: VIII ZR 387/04 = NZM 2007, 682

  • Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann

Denkbar ist ein Aufwendungsersatz unter dem Gesichtspunkt der sog. Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 539 Abs. 1, § 670, § 683 Satz 1 BGB) zu ersetzen habe Wie der BGH jedoch in der oben zitierten Entscheidung klargestellt hat, scheiden Ansprüche aus § 539 Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2, § 951 Abs. 1 Satz 1 BGB bzw. aus § 30 Abs. 1 Satz 3, § 112 Abs. 3 Satz 1 ZGB aus, weil eine Auslegung des Mietvertrages ergibt, dass die Parteien Ansprüche auf Aufwendungsersatz für die Gestaltung der Freiflächen abbedungen haben.

 

Der Mietvertrag regelte nur, dass der Mieter die zum Gebäude gehörenden Freiflächen nach individuellen Wünschen und in Abstimmung mit den Grundstücksnachbarn gestalten darf.Einen Ersatz von Aufwendungen für die Gestaltung der Freiflächen sieht er aber gerade nicht vor, im Gegensatz der ausdrücklichen Regelung bei baulichen Veränderungen durch die Mieter. Hieraus schließt der BGH, dass ein stillschweigender Verzicht auf den Aufwendungsersatzanspruch zwischen den Parteien vereinbart wurde.

 

 


 

 

Ist ein Ersatz für Investitionen des Mieters aber nicht wie zuvor (konkludent) im Mietvertrag ausgeschlossen worden, so bleibt auch ein Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters durch den Mieter gem. § 812 ff BGB denkbar. Dieser bemisst sich grds. nach der Erhöhung des objektiven Ertragswerts der Mietsache und eben gerade nicht nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks (im Gewerberaum Mietrecht entschieden: BGH, 26.7.2006, XII ZR 46/05 = Grundeigentum 2006, 1224 und so auch schon BGH, 5.10.20005, XII ZR 43/02 = WuM 2006, 169).

 

Zu beachten ist zuletzt, dass mögliche Ansprüche des Mieters ebenfalls in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 548 BGB verjähren. Beim Verkauf der Mietsache beginnt die Verjährung jedoch frühestens mit der Kenntnis der Eintragung des Erwerbs im Grundbuch (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008, Az: VIII ZR 133/07).

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

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Rechtsanwalt in Ravensburg


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