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Eigenbedarfskündigung des Vermieters


Checkliste „Eigenbedarfskündigung des Vermieters“

Grundsätzlich ergibt sich aus dem Eigenbedarf eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB für den Vermieter, wenn er die Räume         

  • für sich
  • seine Familienangehörigen
  • oder angehörige seines Haushalts

als Wohnung benötigt. 

  • er braucht einen Nutzungs-/Überlassungswillen (BVerfG NJW 1993, 2165 und BVerfG WuM 1991, 146) und
  • ein Nutzungs-/Überlassungsinteresse
  • eine Kündigung wg Eigenbedarfs ist dann unbegründet, wenn ihr keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe zugrunde liegen, sie also rechtsmissbräuchlich ist: allerdings bestimmt der Vermieter was aus seiner Sicht vernünftig und nachvollziehbar ist (BVerfG NJW 1989, 3007), zudem volle Darlegungs- und Beweislast für den Missbrauch beim Mieter
  • zumindest Nutzung als Wohnung, selbst wenn überwiegende Nutzung gewerblich geplant ist
  • auch selbst herbeigeführter/verursachter Eigenbedarf ist unschädlich (schuldhafte Kündigung des Vermieters durch den eigenen Vermieter etc.), keine Nachforschung des Gerichts diesbezüglich
  • grds. Gewährleistung der wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit des Vermieters: er darf nicht auf eine eigene Ferienwohnung verwiesen werden (BVerfG NJW 1990, 309)
  • die Interessen des Mieters werden nur berücksichtigt, wenn er der Kündigung gem. § 574 BGB widerspricht (BGH NJW 1988, 904)

erfolgen solche Einwände des Mieters, so prüft das Gericht zB:

  • wird der Selbstnutzungswunsch ernsthaft verfolgt?
  • ist die gekündigte Wohnung dafür notwendig, gibt es Alternativen (andere Wohnung des Vermieters ist frei (BVerfG NJW 1991, 157) oder wird nach der Kündigung eine solche frei (BVerfG 1990, 536): jedoch Vergleichbarkeit beachten: keine großen Abstriche (Lage, Größe, Zuschnitt) im Vergleich zur gekündigten Wohnung)
    • Ehepaar will in 3-Zimmer 74 qm Wohnung, obwohl 2-Zimmer 56 qm frei steht (BVerfG WuM 1991, 145)
    • Vermieter will aus finanziellen Gründen von großer in kleine Wohnung umziehen (BVerfG 1991, 661); evt dann aber Pflicht m Mieter diese größere Wohnung anzubieten        
    • weit überhöhter Raumbedarf, wenn alleinstehende Studentin in 4-Zimmer 107 qm Wohnung einziehen will (BVerG WuM 1990, 480) oder der Vermieter ein gekündigtes Haus nur zum Bruchteil nutzen will (BVerG GE 1993, 1327)
  • zudem Beachtung der Härteklausel des § 574 durch die Gerichte
  • evt. ist der Vermieter verpflichtet eine im selben Haus frei werdende Wohnung zuerst dem Mieter anzubieten (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660) 

Kündigungsschreiben:
alle Gründe in der Kündigung angeben wg § 573 III BGB; die Gründe müssen identifizierbar und von anderen Gründen (Sachverhalten/Lebensvorgängen) abgrenzbar sein

Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, so besteht eine Schadensersatzpflicht wg vertragswidriger Kündigung 
 
siehe vertiefend Lammel NJW 1994, 3320 ff

        

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