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Kaution und strafbare Untreue


Viele Mieter zahlen zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution an ihren Vermieter. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 551 BGB, danach ist die Höhe der Kaution im Wohnraum Mietrecht auf die dreifache Netto-Miete beschränkt. Der Mieter darf die Mietsicherheit in drei Raten zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig ist.

Für den Vermieter ist die Mietkaution Fremdgeld, das heißt, er hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem üblichen Zinssatz  für eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Eine andere Anlageform können die Vertragsparteien vereinbaren. Nach Beendigung ist die Kaution zzgl den Zinsen in der Regel wieder an den Mieter auszuzahlen.

Doch leider kommt es immer wieder vor, dass Vermieter dieses Geld nicht getrennt anlegen, sondern es als das ihre betrachten, mit der Konsequenz, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters die Kaution weg ist, weil sie ausgegeben wurde oder weil der Insolvenzverwalter diese als Teil der Masse ansieht.

Einen entsprechenden Fall hatte nun auch das OLG Zweibrücken zu entscheiden (Az: 1 Ws 47/07):

Die ehemalige Mieterin hatte gegen ihre ehemalige Vermieterin Strafanzeige wegen Untreue erstattet, denn die Kaution wurde nicht getrennt vom Vermietervermögen angelegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich heraus, dass die ehemalige Vermieterin diese in bar wieder abgehoben hatte und nun versichert sie eidesstattlich, keine Vermögensgegenstände (mehr) zu besitzen.

Im Ergebnis bejahte das OLG Zweibrücken eine mögliche, strafbare Untreue der Vermieterin und gab somit der Anzeige der Mieterin statt. Entgegen der Ansicht der Staatsanwaltschaft war auch noch keine Verfolgungsverjährung gegeben, denn erst durch das Ende des Mietverhältnisses wird die strafbare Tat in diesem Fall beendet.
Dass nicht nur den Vermieter, sondern unter Umständen auch den Mieter Vermögensfürsorgepflichen treffen können entschied hingegen bereits das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGSt 1997, 177-180), etwa weil das Kautionssparbuch ohne Sperrvermerk geführt wird und deshalb der Mieter defacto jederzeit darüber verfügen kann.
Zu beachten ist insoweit auch die aktuelle Entscheidung des BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, wonach der Rückzahlungsanspruch des Mieters bei Insolvenz der Vermieters, dennoch eine normale Insolvenzforderung ist, wenn die Kaution nicht getrennt vom Vermietervermögen angelegt wurde.

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwalt in Ravensburg


Hinweis: Zusammenfassungen von Urteilen, gesetzlichen Regelungen etc. stellen die eigene Meinung und Auslegung des jeweiligen Autors dar. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Allgemeine Informationen auf den Seiten von Anwalt-Mietrecht.de ersetzen keinesfalls die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

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