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(starkes) Rauchen in der Mietwohnung - Mietrecht


Rauchen in der Mietswohnung

Darf der Mieter in der Wohnung rauchen, oder kann der Vermieter ihm dies untersagen? Wie viel Rauch ist noch vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt - eine Schachtel am Tag? Und was ist wenn mehrere Personen Mieter und zugleich Raucher sind? Müssen Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags wahrheitsgemäß auf diese Frage antworten? Fragen über Fragen und im Ergebnis nur viel „heiße Luft“ und ansonsten „Schall und Rauch“?

Grundsätzlich ist der Mieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der vertraglichen Vereinbarungen berechtigt. Ganz klar treten insbesondere bei längeren Mietverhältnisses auch Gebrauchsspuren auf, doch diese Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB) und deshalb auch grundsätzlich keinen Schadensersatz zu bezahlen. Etwas anderes kann sich jedoch aus der vertraglich vereinbarten und wirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturenpflicht auf den Mieter ergeben. Denn mit den Schönheitsreparaturen werden im Allgemeinen auch die vertragsgemäßen Gebrauchsspuren beseitigt, wie zum Beispiel das unterschiedliche Ausbleiben der Wandfarbe durch einen neuen Anstrich.

Nicht erst im Zuge des steigenden Nichtraucherschutzes rückte zunehmend auch das Rauchen in privaten Räumen immer mehr in den Blickpunkt der Rechtsprechung. Findige Vermieter kamen nämlich schon früh gemeinsam mit ihren Rechtsanwälten auf die Idee, dass solch ein mehr oder minder starkes Rauchen die vermietete Wohnung nachhaltig beeinträchtigen könnte. Nachdem individualvertraglich die Mietparteien recht viel regeln können, ist auch grundsätzlich eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung denkbar. Ob solch eine Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt wurde, bestimmt sich nach den entsprechenden, strengen AGB-Regeln. In vorgefertigten Formularverträgen dürfte solch eine Klausel nach meiner Ansicht jedoch schon aufgrund des § 307 BGB keinen Bestand haben.

Liegt eine individuelle Vereinbarung nicht vor, welche das Rauchen untersagt, so verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig, wenn das rauchen nicht „exzessiv“ ist entschied der BGH im Juni 2006 (NJW 2006, 2915). Die Karlsruher Richter setzten damit den Schlusspunkt auf eine bislang recht „raucherfreundliche“ Rechtsprechung:

LG Köln, Urteil v. 28.6.2001, Az: 30 S 9/01
  • Rauchen in einer Mietwohnung gehört zum normalen Gebrauch. Allein aufgrund dieses Umstandes hat der Vermieter nach einem 6 Jahre dauernden Gebrauch keinen Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten, denn auch bei normalem Wohngebrauch ist eine Wohnung nach 6 Jahren renovierungsbedürftig.

Ob das auch für „exzessives“ Rauchen gilt, lies der BGH in seiner oben genannten Entscheidung ausdrücklich offen, doch nun hat er sich hierzu ausführlich geäußert (Az: VIII ZR 37/07):

 

Danach kann das sehr starke Rauchen auch Schadensersatzpflichten des Mieters begründen, denn es geht über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus. Sind die Schäden durch das Rauchen aber nur so groß, dass "normale" Schönheitsreparaturen gemäß der II. Berechnungsverordnung diese beseitigen, dass ist von einem vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen, denn auch das Rauchen nutzt die Wohnung nicht mehr ab, als der übrige Mietgebrauch. Ist die Formularklausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam, geht der Vermieter deshalb leer aus. Die Instanzgericht waren bislang ganz unterschiedlicher Meinung.

 

zwei ausführliche Artikel zur Vertiefung sind:

  • Paschke in NZM 2008, 265 ff - Rauchverbote im Mietverhältnis
  • Leo/Ghassemi-Tabar in NZM 2008, 271 ff - Rechtsfolgen der Nichtraucherschutzgesetze für gewerbliche Mietverhältnisse, insbesondere Gaststättenmiet- und -pachtverträge

1. auch starkes rauchen ist vertragsgemäßer Gebrauch:


 

LG Köln, WuM 1991, 578

  • Nikotinablagerungen auf den Tapeten einer Mietwohnung infolge übermäßigen Rauchens des Mieters sind als Teil vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren.

LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690;

  • Rauchen ist, auch wenn es übermäßig betrieben wird, Teil der privaten Lebensgestaltung des Mieters, der er in den angemieteten Räumen ungehindert nachgehen darf. Die Verursachung von Nikotinablagerungen in den angemieteten Räumen kann auch dann, wenn sie ungewöhnlich stark sind, nicht als Verletzung der dem Mieter obliegenden Obhutspflichten angesehen werden, sondern ist Folge eines als vertragsgemäß anzusehenden Mietgebrauchs.

LG Köln NZM 1999, 456;

  • Auch bei intensivem Rauchen handelt es sich nicht um eine übervertragsmäßige Nutzung der Mietwohnung.

LG Karlsruhe, Urteil v. 14.1.2000, Az: 9 S 119/99

  • Auch bei intensivem Rauchen handelt es sich nicht um eine übervertragsmäßige Nutzung der Mietwohnung. Rauchen ist als Konsequenz freier Willensentscheidung als Teil sozialadäquaten Verhaltens zumindest in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Die mit dem Rauchen verbundenen Ablagerungen in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren.

AG Nordhorn, Urteil v. 5.12.2000, 3 C 1440/00

  • Übermäßiges Rauchen in der Mietwohnung stellt auch dann eine vertragsmäßige Wohnungsnutzung dar, wenn ein einfaches Überstreichen der Decken und Wände nicht mehr möglich ist. Der Vermieter muß die mit intensivem Rauchen einhergehenden Ablagerungen entschädigungslos hinnehmen, wenn er nicht mit dem Mieter ein Rauchverbot vereinbart hat.

LG Hamburg WuM 2001, 469

  • Auch ungewöhnlich starkes Rauchen und die damit zwangsläufig einhergehenden starken Nikotinablagerungen in einer Wohnung sind vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt.

LG Karlsruhe, WuM 2002, 50;

  • Auch bei intensivem Rauchen handelt es sich nicht um eine übervertragsmäßige Nutzung der Mietwohnung. Rauchen ist als Konsequenz freier Willensentscheidung als Teil sozialadäquaten Verhaltens zumindest in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Die mit dem Rauchen verbundenen Ablagerungen in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren.

AG Frankenberg-Eder ZMR 2003, 848

  • Durch übermäßiges Rauchen wird eine Mietwohnung trotz der dadurch verursachten Nikotinablagerungen nicht über das vertraglich zulässige Maß hinaus genutzt.

LG Berlin, GE 2004, 1096;

  • Nikotinablagerungen durch starkes Rauchen halten sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, so dass der Mieter keinen Schadensersatz dafür schuldet.

AG Esslingen ZMR 2005, 199

  • Auch bei intensivem Rauchen handelt es sich noch nicht um eine übervertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts.

2. starkes rauchen ist vertragswidriger Gebrauch:


AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141

  • Sind bei der Rückgabe einer bei Mietbeginn zwar nicht renovierten, aber tadellosen Wohnung Schäden vorhanden, wie Verfärbungen und Ablösungen von Tapeten und Geruchsbeeinträchtigungen, die auf starkes Rauchen zurückzuführen sind, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Kosten notwendiger Schönheitsreparaturen zu ersetzen.

AG Magdeburg, Urteil v. 19.4.2000, Az: 17 C 3320/99

  • Übermäßiges Rauchen in der Mietwohnung führt zur Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn die Wohnung (hier: Teppichboden) übermäßig abgenutzt wird.

LG Paderborn, NZM 2000, 710

  • Können die Nikotinspuren auf der Tapete nach nur zweijähriger Mietzeit nur durch dreimaliges Überstreichen beseitigt werden, dann kann ein derart exzessives Rauchen nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung angesehen werden.

LG Baden-Baden WuM 2001, 603

  • Übermäßig intensives Rauchen des Mieters in der Wohnung, das zu einer nachhaltigen Schädigung der Mietsache führt, ist vertragswidrig und kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen.

LG Koblenz ZMR 2006, 288

  • Exzessives Rauchen, das zu Verfärbungen von Holzpaneelen und von Silikonfugen führt, liegt nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung. Dem Vermieter steht insoweit ein Schadensersatzanspruch zu.

LG Waldshut-Tiengen DWW 2006, 287

  • Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzusehen ist, gilt dies auch für ein übermäßiges intensives Rauchen.

 


 

vermittelnde Ansicht:

AG Bremerhaven, Urteil v. 12.8.2004, Az: 56 C 0286/02, 56 C 286/02

  • Grundsätzlich wird auch noch starkes Rauchen vom Zweck eines Wohnungsmietvertrags umfasst. Sind die durch das Rauchen verursachten Vergilbungen jedoch so stark, dass sie durch gewöhnliches Überstreichen nicht behoben werden können, sondern die Reinigung der Wände und Türen mit einem Lösungsmittel erforderlich machen, ist die Grenze zwischen üblichen Schönheitsreparaturen und Schadensbeseitigung überschritten.

Müssen Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags wahrheitsgemäß auf die Frage antworten, ob sie Raucher sind und wie stark sie rauchen?

 

Das AG Rastatt (DWW 2005, 331) meint ja, sofern der Vermieter explizit danach gefragt hatte und zugleich gegenüber den potentiellen Mietern klar gemacht habe, dass er nur rauchfreie Mietverhältnisse akzeptiere. Ist der Mieter dann entgegen seiner ausdrücklichen Erklärung ein so genannter „Kettenraucher“, so verletzt er seine vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis derart schwer, dass der Vermieter die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung habe. Wie das Amtsgericht weiter ausführt gehört Rauchen zwar grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, kann aber individualvertraglich ausgeschlossen werden.

 

Anders sah dies das LG Stuttgart in einer älteren Entscheidung, wobei die Mieterin dort lediglich gelegentlich zu Zigarette griff:

 

LG Stuttgart NJW-RR 1992, 1360

  • Wird in einer Anzeige ein "Nichtraucher" als Mieter einer Einliegerwohnung gesucht und gibt die Mieterin auf die Frage, ob sie Nichtraucherin sei, an, sie habe aufgehört, so berechtigt das gelegentliche Rauchen der Mieterin und ihrer Gäste weder zur Arglist- noch zur Irrtumsanfechtung.

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

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Rechtsanwalt in Ravensburg


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