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vertraglich vereinbarter Zustand der Mietsache


Für den Gewerberaummietvertrag hat der BGH eine interessante Entscheidung getroffen, die immer wieder auch bei Wohnraum Mietverträgen eine Rolle spielt. Grundsätzlich hat der Mieter zwar einen Anspruch auf Erhalt des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache aber keinen Anspruch auf Modernisierung. Bei Mängel wird deshalb von vielen Vermietern immer wieder eingewandt, dass der Zustand so schon bei Überlassung der Mietsache an die Mieter gewesen sei. Häufig kann dies mangels eines Übergabeprotokolls oder anderweitiger Regelungen im Mietvertrag jedoch keinen Bestand haben, weil dies der Vermieter voll darlegen und beweisen muss. Siehe hierzu:

 

BGH, Urteil vom 18.4.2007 ,Az: XII ZR 139/05 = NZM 2007, 484

 

Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993, Az: VIII ZR 22/92).


Dieser Schluss wird allerdings häufig gerechtfertigt sein, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt, d.h. die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert.

 

Für Mieter gilt deshalb: besteht noch ein Mangel und dieser soll nicht akzeptiert werden oder vom Vermieter behoben werden, so sollte im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt mit hinein. Im Zweifel kann auch die Zeugenaussage eines beim Vertragsschluss o.ä.Anwesenden ausreichen.

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

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Rechtsanwalt in Ravensburg


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