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Wärmecontracing im Mietrecht


Was ist Wärmecontracting?

Der Begriff Wärmecontracting ist zusammengesetzt aus der „Wärme“ und dem Begriff „contract“ englisch für Geschäft oder auch Vertrag. Die Idee die dahinter steckt ist recht simpel:

In vielen Wohnanlagen ist die Heizung nicht mehr auf dem aktuellen Stand der Technik. Grundsätzlich besteht zwar keine Modernisierungspflicht des Vermieters, aber zum einen lassen solch veraltete Heizungsanlagen bisweilen die Nebenkosten nach oben schnellen und zum anderen steigert eine neue Heizungsanlage natürlich auch den Wert der Immobilien. Ganz zu schweigen von den möglichen Problemen bei einer Neuvermietung im Rahmen des ab Juli 2008, indem ja Angaben über den Energiebedarf also den aktuellen Verbrauch enthalten sind.

Ziel des Wärmecontracting ist nun, dass die Heizungsanlage erneuert wird, aber der Vermieter nicht die Investition zu tragen hat, darum schließt er einen entsprechenden Vertrag mit dem Contractor. So soll eigentlich die sofortige Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung vermieden werden. Stattdessen wird die Investition auf den Contractor verlagert, der im Gegenzug einen meist 10-15 Jahre langen exklusiven Wärmelieferungsvertrag erhält und die Investition dann anteilig auf die Laufzeit umlegt. Aufgrund der zumeist eintretenden Energieersparnis durch die neuen Heizungsanlagen, fällt der jährliche Investitionskostenzuschlag des Contractors häufig gar nicht ins Gewicht. Dennoch ergibt sich gerne eine Problem bei Umlagefähigkeit der Kosten bei der Nebenkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung gerade, wenn sich eine hohe Nachzahlung für den Mieter ergibt.

 

Probleme entstehen vor allem dann, wenn der Vermieter versucht, sowohl die Modernisierung der Heizungsanlage als solche für eine Mieterhöhung auszunutzen sowie gleichzeitig die Wärmelieferung durch ein Wärmecontracting auszulagern.

Einige grundlegende Entscheidungen zum Wärmecontracting:

BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az: VIII ZR 54/04 = BGH NJW 2005, 1776
  • Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.
BGH, Urteil vom 1.6.2005, Az: VIII ZR 84/04
  • Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnungsbeheizung durch Einbau einer Heizungs- und Warmwasseraufbereitung statt der vorhandenen Ofenheizung hat auch dann Bestand, wenn der Vermieter die Zentralheizung später an einen Contractor verpachtet. Bei Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV umlegen.
BGH; Urteil vom 22.2.2006, Az: VIII ZR 362/04
  • Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechungsVO (hier: Fassung vom 5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (BGH NJW 2005, 1776).
BGH, Urteil vom 15.3.2006, Az: VIII ZR 153/05
  • Im laufenden Mietverhältnis bedarf die Umstellung des Betriebs der vorhandenen Heizungsanlage auf "Wärmecontracting" der Zustimmung des Mieters, wenn eine Regelung im Mietvertrag für die Umstellung fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.
BGH, Urteil vom 20.6.2007, Az: VIII ZR 244/06
  • Für die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme (hier: Contracting) ist eine vertragliche Grundlage auch dann erforderlich, wenn die Umstellung der Wohngebäudebeheizung und ggf. Warmwasserversorgung bereits vor Abschluss des Wohnungsmietvertrags erfolgt ist.
BGH, Urteil vom 27.6.2007, Az: VIII ZR 202/06
  • Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genügt eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (BGH NJW-RR 2004, 875). Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (BGH, VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185).

 

 

 

 


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