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Betriebskosten Abrechnung Nebenkosten


abweichende Wohnfläche und Betriebskosten:

 

BGH, Urteil vom 31.10.2007, Az: VIII ZR 261/06

  • Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

Betriebskostenabrechnung:

 

I.) Voraussetzungen für die formelle Wirksamkeit

 

Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Der BGH verlangt für die formelle Wirksamkeit vier grundlegende Angaben (NZM 2005, 13):

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten insg., sowie der umlegbaren Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung des gewählten Verteilungsschlüssels§       
  • Berechnung des auf den betreffenden Mieter entfallenden Betriebskostenanteils
  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Diese Voraussetzungen hat der BGH jüngst in seinem Urteil vom 14.2.2007, Az: VIII ZR 1/06 nochmals präzisiert. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten aller für die Betriebskostenabrechnung relevanten Kostenarten mitgeteilt werden und zwar egal ob einzelne Kostenteile umlagefähig sind oder nicht. Die Zusammenstellung der Gesamtkosten muss deshalb kurz gesagt, sowohl die Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart wie aus dem entspr. Beleg ersichtlich, als auch die umlagefähigen Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart enthalten (BGH NJW 2007, 1059 sowie BGH WuM 2007, 575 = NZM 2007, 770).

 

Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt .


II.) Materielle Wirksamkeit, materielle Fehler und deren Folgen

 

Kann der Vermieter auch neue Betriebskosten umlegen, die zuvor nicht in den jährlichen Abrechnungen auftauchen?

 

BGH, Urteil vom 27.9.2007, Az: VIII ZR 80/06 = NJW 2006, 3558 = NZM 2006, 896

  • Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

 

III.) Fristen bei der Betriebskostenabrechnung

  • grds. muss der Vermieter gem. § 556 Abs.3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen
Hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten, so muss er jedenfalls wenn er eine Nachzahlung noch durchsetzen will, innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses die Nebenkosten Abrechnung erstellen
 

BGH, Urteil vom 5.7.2006, Az: VIII ZR 220/05 = NZM 2006, 740

  • Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.

BGH, Urteil vom 12..12.2007, Az: VIII ZR 190/06

  • Hat der Vermieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Nebenkostenabrechnung erteilt, so ist er an diese nach Fristablauf gebunden und kann weder eine höhere Nachforderung durch eine neue Abrechnung fordern, noch ein zuvor berechnetes Guthaben des Mieters kürzen, selbst wenn die ursprüngliche Abrechnung Fehler aufwies. (mehr zu diesem Thema unter: Änderung der Abrechnung nach Fristablauf)

Achtung !!!

Viele Mieter bedenken nicht, dass auch für sie eine zwölfmonatige Frist läuft, nämlich die für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs.3 S. 5 und 6 BGB: dies betrifft insbesondere die Einwendung, dass die Nebenkostenabrechnung eine Kostenart enthält, die zwar grundsätzlich umgelegt werden könnte, im konkreten Einzelfall gemäß Mietvertrag aber nicht umgelegt wurde (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, Az: VIII ZR 279/06).

 

Nicht betroffen von dieser Entscheidung ist aber die Einwendung des Mieters, dass eine Kostenart aufgeführt wird, die überhaupt nicht umgelegt werden kann. 

 

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

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Rechtsanwalt in Ravensburg


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