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sonstige Betriebskosten


Sonstige Betriebskosten als Auffangbecken für alle anderen Kosten?
(Anmerkungen zu BGH WuM 2004, 290)

Nicht selten wundert sich der Mieter über so einige Positionen auf der jährlichen Betriebskostenabrechnungen: fragt er dann bei seinem Vermieter nach, so antwortet dieser unter Umständen vielleicht nur kurz und knapp, dass diese Nebenkosten unter die „sonstige Betriebskosten“ gemäß dem Mietvertrag fallen würden. Doch ist das tatsächlich so?

Nach dem Gesetzwortlaut hat grundsätzlich der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Doch was ist darunter zu verstehen? Die ruhenden Lasten im Sinne des § 535 Abs.1 Satz 3 BGB sind sämtliche öffentlich- und privatrechtlichen Verpflichtungen wie etwa die Grundsteuer, Schornsteinfegergebühren, gemeindliche Müllabfuhrgebühren oder Zinsbelastungen durch ein mittels Hypothek oder Grundschuld gesichertes Darlehen. Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass der Vermieter all diese Kosten bereits in die Miete mit einkalkuliert hat.

Es kann allerdings zwischen den Parteien durch den Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die laufenden Betriebskosten trägt (§ 556 abs.1 Satz 1 BGB), was auch in nahezu allen Fällen so geschieht.

Doch ob die entsprechende Formulierung im Mietvertrag, durch welche dem Mieter die Betriebskosten auferlegt werden sollen, auch tatsächlich wirksam ist, muss im Einzelfall sehr genau untersucht werden; der Gang zum Rechtsanwalt kann insoweit lohnend sein.

Generell gilt:
Für die wirksame Umlegung von Betriebskosten genügt an sich der Verweis auf § 2 Abs. 1 Nr.1-16 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), bei älteren Verträgen auch der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung a.F. (vgl. OLG Hamm WuM 1997, 542; OLG Karlsruhe WuM 1986, 9; BayObLG WuM 1984, 104; BGH WuM 2004, 290).

"Sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 des § 2 BetrKV (früher Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F.) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter (in der Regel durch den Mietvertrag) vereinbart worden ist.

Denn während der allgemeine Verweis auf die Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall.

Der Vermieter muss deshalb die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen benennen (NJW 1993, 1061; WuM 1995, 430; WuM 1995, 434, WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer § 556 Rdnr. 203 und 47).

Im Gewerberaummietrecht kann jedoch je nach Einzelfall etwas anderes gelten.

Ich will ins Verzeichnis