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regelmäßige, laufende Schönheitsreparaturen


Ob eine Klausel in einem Formularmietvertrag über die Umwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, richtet sich nach ihrem genauen Wortlaut. Dabei gibt es einige, zum Teil feine Unterschiede, denn starre Fristen sind nach ständeriger Rechtsprecung unwirksam:

 

starre Fristen:

  • "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge"
    BGH NJW 2004, 2586 ff.
  • "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
    BGH NJW 2006, 2113 f.
  • "regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans" ist starr
    KG Berlin WuM 2008, 474

flexible, nicht starre Fristen:

  • "in der Regel ... spätestens" oder "im Regelfall"
    BGH 8. Zivilsenat, 13. Juli 2005, Az: VIII ZR 351/04
  • "im Allgemeinen"
    BGH, NJW 2004, 2087
  • "grundsätzlich" (denn keine Regel ohne Ausnahme)
    AG Titisee-Neustadt, Urteil vom 21.07.2006, Az: 12 C 61/06
  • "Spätestens [...] im Allgemeinen"
    BGH, Urteil vom 18.08.2008, Az: VIII ZR 224/07
  • "üblicherweise"
    BGH, Urteil v. 28.10.2008, Az: VIII ZR 283/07
  • "spätestens" mit Zusatz "Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen"
    BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az: VIII ZR 48/04

 

aktuelle Entscheidungen:

 

BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, Az: VIII ZR 166/08)

  • Die Formulierung innerhalb einer Schönheitsreparaturenklausel nach der das „Streichen […] innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen“ zu erfolgen hat, verpflichtet den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl, schränkt die Gestaltungsfreiheit seines persönlichen Lebensbereichs ein und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. (Leitsatz der Redaktion)

BGH, Urteil vom 18.08.2008, Az: VIII ZR 224/07 (zuvor LG Berlin, Urteil v. 25.6.2007, Az: 62 S 341/06)

  • Eine Formularklausel, wonach (laufende) Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet.

Aber aus derselben Entscheidung ist ebenfalls ersichtlich ...!

  • Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag durch die Klausel    "Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen: [..] "   ist nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam.

 KG Berlin, Urteil vom 22.05.2008, 8 U 205/07

  • Eine Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen "regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich werden" ist "starr" i.S.d. höchstrichterlichen Rechtsprechung und somit unwirksam nach § 307 Abs. 1 BGB, weil aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters die Klausel dahingehend zu verstehen ist, dass er die Schönheitsreparaturen spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat.

BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 28.03.2007, Az: VIII ZR 199/06

  • Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004, VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c). 

LG Berlin, Urteil vom 7.11.2006, Az: 64 S 210/06 = Grundeigentum 2007, 57

  • Eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wegen des Summierungseffekts dann unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel "starren" Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, selbst wenn es sich bei dem Fristenplan um eine individuell ausgestaltete Klausel handelt.

BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az: VIII ZR 152/05 = NJW 2006, 2115 = NZM 2006, 621

  • Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam (siehe auch BGH, Az: VIII ZR 106/05 = NJW 2006, 2113 = NZM 2006, 620).
  • Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

NJW 2005, 1862

  • Ist die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart und besteht kein Fristenplan, so wird die Schönheitsreparatur fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.

NJW 2006, 1728

  • Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
  • Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

OLG München, Urteil vom 22.09.2006, Az: 19 U 2964/06 = MDR 2007, 514

  • Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis ist eine Schönheitsreparaturklausel mit einer starren Fristenregelung unwirksam.
  • Sobald der Vermieter in der Lage ist, die Mieträume uneingeschränkt zu besichtigen, liegt ein Zurückerhalten der Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB vor und die Verjährungsfrist fängt an zu laufen. Eine vom Mieter unterlassene Schlüsselrückgabe ändert hieran nichts.

OLG Düsseldorf, Az: 10 U 174/05 = NJW 2006, 2047

  • Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“, einen starren Fristenplan, der den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.
    (Revision beim BGH anhängig) 

Unterseiten zum Thema Schönheitsreparaturen:

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

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Telefax: 0751 36331-33
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