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Summierungseffekt beim Formularmietvertrag insb bei Schönheitsreparaturenklauseln


Die Unwirksamkeit (hier der Übertragung der Schönheitsreparaturen insgesamt) kann sich auch daraus ergeben, dass durch das Zusammenwirken von Formularklauseln eine unangemessenen benachteiligung einer Vertragspartei gegeben ist.

 

LG Berlin, Urteil vom 7.11.2006, Az: 64 S 210/06 = Grundeigentum 2007, 57

  • Eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wegen des Summierungseffekts dann unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel "starren" Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, selbst wenn es sich bei dem Fristenplan um eine individuell ausgestaltete Klausel handelt.

BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az: VIII ZR 163/05 = NJW 2006, 2116 = NZM 2006, 623

  • Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist

BGH, Urteil v.14.5.2003, Az: VIII ZR 308/02 = NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 394

  • Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist.

(Festhalten an der Rspr d. BGH, Beschl. v. 26. Oktober 1994, VIII ARZ 3/94 zur Unwirksamkeit durch Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel und einer Formularklausel zur Beschränkung der Aufrechnung bei Mietminderung)

BGH, VU v 25.6.2003, Az: VIII ZR 335/02

  • Mehrere Regelungen können bei einer Gesamtbetrachtung dazu, dass der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird; weshalb insgesamt die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam werden kann. (vgl. BGHZ 101, 253, 264).
Auch für die Geschäftraummiete gilt, dass eine unwirksame Kombination entstehen kann aus einer formularmäßigen Endrenovierungsklausel mit einer über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen


BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az: XII ZR 308/02

  • Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755). 

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Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

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Rechtsanwalt in Ravensburg

 


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