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keine Änderung der Nebenkosten Abrechnung nach Fristablauf mehr möglich


Hat der Vermieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Nebenkostenabrechnung erteilt, so ist er an diese nach Fristablauf gebunden und kann weder eine höhere Nachforderung durch eine neue Abrechnung fordern, noch ein zuvor berechnetes Guthaben des Mieters kürzen, selbst wenn die ursprüngliche Abrechnung Fehler aufwies.


BGH, Urteil vom 12..12.2007, Az: VIII ZR 190/06

 

Leitsatz:

 

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.

 

Was bedeutet das konkret für Vermieter und Mieter?


Der BGH stellt in dieser Entscheidung nochmals klar, dass die Frist des § 556 Abs.3 S.2 BGB, wonach die Nebenkosten Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist, in der Regel eine absolute Ausschlussfrist ist (so schon im Ergebnis das Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 2; Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 b). Eine verspätete Geltendmachung (Erstellung oder Korrektur der Abrechnung) kann nur dann erfolgen, wenn der Vermieter die Fristversäumnis nicht zu vertreten hat; insoweit ist er vollumfänglich darlegungs- und beweisbelastet.

 

Berechnet der Vermieter deshalb – wie im vorliegenden Fall – ein Guthaben des Mieters, so bleibt er nach Fristablauf daran gebunden. Er kann gerade keine korrigierte Rechnung nach Fristablauf vorlegen, um so jedenfalls die bereits gezahlten Vorschüsse des Mieters auf die Nebenkosten behalten zu können.

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt im Ergebnis nach Fristablauf nicht nur weitergehende Nachzahlungsforderungen des Vermieters aus (so Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c; Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, z.V.b., unter II 2 a aa (1)), sondern verpflichtet diesen sogar dazu, ein zuvor (selbst fehlerhaft) errechnetes Guthaben zugunsten des Mieters auszuzahlen. Leistet der Vermieter einer auf der Nebenkostenabrechnung basierenden Zahlungsaufforderung des Mieters nicht Folge, kann dieser aufgrund des Guthabens sogar gegen die monatliche Mieteforderung aufrechnen.

 

Auch der Einwand der Vermieterseite, dass die Vermieter dann besser stünden, wenn sie überhaupt keine Abrechnung innerhalb der Frist erstellen würden, denn diese Vermieter könnten noch bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen nachberechnen, überzeugte den BGH im Ergebnis nicht: zum einen kann der Mieter unmittelbar nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf Erteilung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung klagen; die Verfahrenskosten würden dem Vermieter zu Last fallen. Zum anderen steht dem Mieter sogleich nach Fristablauf ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu.

 

Ganz klar beraubt sich jedenfalls der Vermieter ohne Not der Möglichkeit, über die Summe der Vorauszahlungen hinaus gehende Nachforderungen geltend zu machen, wenn er nicht fristgemäß abrechnet.

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

Telefon: 0751 36331-0
Telefax: 0751 36331-33
Rechtsanwalt in Ravensburg


Hinweis: Zusammenfassungen von Urteilen, gesetzlichen Regelungen etc. stellen die eigene Meinung und Auslegung des jeweiligen Autors dar. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen. Allgemeine Informationen auf den Seiten von Anwalt-Mietrecht.de ersetzen keinesfalls die Beratung durch einen Rechtsanwalt.
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