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konkludente Änderung der umlagefähigen Betriebskosten Nebenkosten durch rügelose Zahlung


AG Köln, Urteil vom 14.5.2008, Az: 220 C 422/07

 

Leitsatz

 

Haben die Parteien die Umlage bestimmter Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart, stellt der Vermieter diese Betriebskosten aber während eines Zeitraums von 15 Jahren in die Betriebskosten-Abrechnungen ein, entrichtet der Mieter die sich aus diesen Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge stets vorbehaltlos und akzeptiert er während dieses Zeitraums alle vom Vermieter vorgenommenen Erhöhungen der monatlichen Betriebskosten-Vorauszahlung, so haben die Parteien eine konkludente Vereinbarung über die Umlage dieser Betriebskosten getroffen.

 

Diese Entscheidung hat das Gericht sehr ausführlich begründet, weshalb sie für den Bereich des Mietrechts nicht nur wissenwert sondern auch lesenswert ist:

 

aus den Gründen (ausschnittsweise):

 

Die Frage, ob die Parteien eines Mietvertrages eine konkludente Vereinbarung über die Umlage bestimmter Betriebskosten dadurch treffen, dass der Vermieter über mehrere Jahre hinweg diese Betriebskosten in die Betriebskosten-Abrechnungen einstellt und der Mieter die sich aus diesen Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge vorbehaltlos entrichtet, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.


Einige Gerichte (LG Landau, Urt. v. 28.02.2001, Az.: 1 S 354/00.; OLG Hamm, Urt. v. 18.09.1980, Az.: 4 U 57/80; LG Kassel, Beschl. v. 04.10.1999, Az.: 1 T 83/99; OLG Hamburg, Urt. v. 03.08.1988, Az.: 4 U 129/87; LG Itzehoe, Urt. v. 17.04.1984, Az.: 1 S 252/83; LG Darmstadt, Urt. v. 12.08.1988, Az.: 17 S 539/87.; AG Nordhorn, Urt. v. 02.03.1998, Az.: 3a C 1959/97) haben diese Frage aus folgenden Gründen verneint:


Ein Änderungsvertrag erfordere – wie jeder andere Vertrag auch – einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien. Zwar könne der Vermieter, wenn er bislang nicht umgelegte Betriebskosten in die Abrechnung einstelle und diese Abrechnung dem Mieter übersende, durchaus einen solchen Willen haben. Hiervon sei insbesondere auszugehen, wenn der Vermieter festgestellt habe, dass die Regelung im Mietvertrag für ihn nachteilig sei, und er deswegen die Betriebskosten, um mit ihnen nicht selbst belastet zu werden, dem Mieter auferlegen wolle.


Eine andere Frage sei jedoch, ob dieser Wille des Vermieters für den Mieter erkennbar sei. Der bloßen Betriebskosten-Abrechnung, die nichts anderes als ein Zahlenwerk sei, könne der Mieter diesen Willen jedenfalls nicht entnehmen. Dies gelte vor allem dann, wenn der Vermieter – wie dies in der Regel geschehe – in der Abrechnung nicht ausdrücklich darauf hinweise, dass das Rechenwerk auch Betriebskosten enthalte, deren Umlage der Mietvertrag nicht vorsehe. Da der Mieter die Abrechnung somit nicht als Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages verstehen könne, könne in seiner Zahlung auch keine Annahme eines solchen Angebots gesehen werden.


Der Mieter glaube vielmehr, dass der Vermieter bereits aufgrund des Mietvertrages zur Umlage der Betriebskosten berechtigt sei. Der Notwendigkeit, einen Änderungsvertrag abzuschließen, sei er sich nicht bewusst. Folglich bringe der Mieter durch seine Zahlung nur seine irrige Auffassung zum Ausdruck, zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet zu sein. Der durchschnittliche Mieter überprüfe nämlich die jährliche Betriebskosten-Abrechnung allenfalls auf ihre rechnerische Richtigkeit, nicht jedoch auf die (rechtliche) Umlagefähigkeit der einzelnen Betriebskosten.


Diese Grundsätze gälten auch dann, wenn der Mieter über Jahre hinweg Betriebskosten-Abrechnungen nicht beanstandet und die sich hieraus ergebenden Nachforderungen beglichen habe. Wenn der Mieter nach einem langen Zeitraum erstmals die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten in Zweifel ziehe, so könne der Vermieter sich nicht darauf berufen, dass dieses Verhalten treuwidrig sei. Zum einen könnten Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes nicht das fehlende rechtsgeschäftliche Erklärungsbewusstsein ersetzen. Zum anderen müsse der Vermieter sich entgegenhalten lassen, dass er selbst über Jahre hinweg vertragswidrig abgerechnet habe und hierbei entweder seine eigene Vertragswidrigkeit nicht bemerkt oder sich bewusst über den Vertragsinhalt hinweggesetzt habe.


Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage ist nicht einheitlich.


[...]


Im Jahre 2000 hat der XII. Senat entschieden, dass eine Vereinbarung der Parteien über den Umfang der von dem Mieter zu zahlenden Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden könne (BGH, Beschl. v. 29.05.2000, Az.: XII ZR 35/00, juris, Rn. 5). Dieser Entscheidung lag ein Gewerberaum-Mietverhältnis in Form eines Untermietverhältnisses zugrunde: Die ursprüngliche Hauptvermieterin hatte der Mieterin lediglich die Kosten für Wasser und Heizung in Rechnung gestellt. Dementsprechend hatte die Mieterin ihrer Untermieterin lediglich diese Kosten weiter berechnet. Die neue Hauptvermieterin hingegen hatte der Mieterin weitere Betriebskosten in Rechnung gestellt. Infolge dessen hatte die Mieterin auch diese zusätzlichen Kosten ihrer Untermieterin weiterberechnet. Die Untermieterin zahlte diese zusätzlichen Kosten sechs Jahre lang anstandslos. Anschließend – nach Beendigung des Untermietverhältnisses – berief sie sich darauf, dass lediglich die Umlage der Wasser- und Heizkosten vereinbart gewesen sei.


Der XII. Senat stellte fest, dass in jenem Fall davon auszugehen sei, dass die Parteien sich durch jahrelange Übung stillschweigend darauf geeinigt hätten, die von der neuen Hauptvermieterin in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Untermieterin abzuwälzen. Zur Begründung wies er daraufhin, dass auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen aus der Sicht des Erklärungsempfängers auszulegen seien. Die Hauptmieterin habe das Verhalten der Untermieterin nur dahin verstehen können, dass die Untermieterin mit der Abwälzung der erhöhten Nebenkostenabrechnungen einverstanden gewesen sei.


Drei Jahre später, im Jahre 2004, hat sich der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit dieser Rechtsfrage auseinandergesetzt (BGH, Urt. v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03). Dieser Entscheidung lag ein Wohnraum-Mietverhältnis zugrunde: Der Vermieter hatte neun Jahre lang in die Betriebskosten-Abrechnung Kosten der Dachrinnen-Reinigung eingestellt, ohne dass die Parteien die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag vereinbart hatten. Die Betriebskosten-Nachforderungen hatten die Mieter stets anstandslos entrichtet.


Der VIII. Zivilsenat stellte – unter Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung des XII. Senats und unter Hinweis auf seine eigene Entscheidung vom 8. Oktober 1997 in der Sache VIII ZR 373/96 – fest, dass die Umlage einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen könne. Im Weiteren übernahm der VIII. Senat fast wortwörtlich die Begründung des XII. Senats aus dem Jahre 2000: Durch die jahrelange Übung, so der VIII. Senat, sei davon auszugehen, dass die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt hätten, die von dem Vermieter in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Mieter abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen seien aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Mieter habe nur dahingehend verstanden werden können, dass sie mit der Auferlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung einverstanden gewesen seien.


Den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2000 und 2004 haben sich zahlreiche Gerichte angeschlossen (OLG Celle, Beschl. v. 16.10.2006, Az.: 4 U 157/06, juris, Rn. 3; OLG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 17.01.2006, Az.: 9 U 106/05, juris, Rn. 24; LG Heilbronn, Urt. v. 17.06.2003, Az.: 2 S 7/03, NZM 2004, 459; LG Aachen, Urt. v. 23.02.2001, Az.: 5 S 360/00, NZM 2001, 707; LG Waldshut-Tiengen, Urt. v. 25.01.2001, Az.: 1 S 60/00, juris, Rn. 3; AG Pinneberg, Urt. v. 18.03.2005, Az.: 66 C 205/04, juris).


Demgegenüber hat das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Urt. v. 26.10.2004, Az.: 409 C 163/04) offen gelassen, ob dem Bundesgerichtshof insoweit gefolgt werden könne, dass widerspruchslose Zahlungen des Mieters auf Betriebskosten-Abrechnungen über einen Zeitraum von neun Jahren einer Zustimmungserklärung gleichkämen. Jedenfalls bei einem Zeitraum von nur fünf Jahren sei dies zu verneinen.


Auch im Schrifttum ist die Entscheidung des VIII. Zivilsenats aus dem Jahre 2004 auf Kritik gestoßen (Kappus, NZM 2004, 411; Artz, NZM 2005, 367, 371).


Der VIII. Zivilsenat selbst hat seine Entscheidung aus dem Jahre 2004 ein Jahr später noch einmal bestätigt, indem er sie zur Begründung dafür herangezogen hat, dass die Parteien auch den Umlageschlüssel für die Betriebskosten durch schlüssiges Verhalten konkludent vereinbaren könnten (BGH, Beschl. v. 02.11.2005, Az.: VIII ZR 52/05).


Im Jahre 2007 hingegen hat sich der VIII. Zivilsenat bemüht, die Lesart seiner Entscheidung aus dem Jahre 2004 zu revidieren (BGH, Urt. v. 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06).

 

[...]


Das erkennende Gericht kann offen lassen, welcher Auffassung zu folgen ist. Der vorliegende Fall weist nämlich eine Besonderheit auf, die ihn von allen anderen oben zitierten Fällen unterscheidet. Diese Besonderheit liegt in dem außergewöhnlichen langen Zeitraum, während dessen der Beklagte die sich aus den Betriebskosten-Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge vorbehaltlos gezahlt und während dessen er alle von der Klägerin geforderten Erhöhungen der monatlichen Betriebskosten-Vorauszahlung akzeptiert hat.


Der Entscheidung des VIII. Senats des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2004 lag ein Fall zugrunde, in dem die Mieter neun Jahre lang anstandslos Betriebskosten-Nachzahlungen erbracht hatten. Von einem längeren Zeitraum ist in keiner der oben genannten Entscheidungen die Rede. Vielmehr haben einige Gerichte eine konkludente Vereinbarung bereits darin gesehen, dass der Mieter lediglich über einen Zeitraum von vier Jahren (LG Heilbronn, Urt. v. 17.06.2003, Az.: 2 S 7/03, NZM 2004, 459) oder von sechs Jahren (AG Pinneberg, Urt. v. 18.03.2005, Az.: 66 C 205/04, juris) die ihm vom Vermieter in Rechnung gestellten Betriebskosten beglichen hatte.


Abweichend hiervon hat der Beklagte im vorliegenden Fall 15 Jahre lang keine Einwendungen gegen die Umlage solcher Betriebskosten erhoben, deren Umlage er ursprünglich mit der Klägerin nicht vereinbart hatte. Pflegen die Parteien über einen solch langen Zeitraum eine fortwährende Übung hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten, so bringen sie hierdurch konkludent zum Ausdruck, dass sie übereinstimmend der Ansicht sind, dass diese Übung nach all den Jahren zu einer für beide Seiten verbindlichen rechtsgeschäftlichen Praxis geworden ist und dass sie sich somit auch in Zukunft an sie halten müssen. Jede andere Deutung dieses Verhaltens wäre nach Ansicht des erkennenden Gerichts mit anerkannten Auslegungsgrundsätzen nicht zu vereinbaren (§§ 133, 157 BGB).

 

[...]

 

Hinweis: Redaktionell gekürzt und mit Hervorhebungen versehen.

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