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Mieterhöhungsverlangen qualifizierter Mietspiegel


Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen
…oder, wie genau muss der Vermieter seine Mieterhöhung begründen?

 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, welcher unter anderem für das  Wohnraummietrecht  zuständig ist, hatte darüber zu entscheiden, welche Begründungserfordernisse an ein auf einen qualifizierten Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind.


§ 558d Qualifizierter Mietspiegel


(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.


(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.


(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.


Dem aktuellen Urteil des BGH lag (verkürzt dargestellt) folgender Sachverhalt zugrunde:


Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 € ab dem 1. Januar 2004 und führte unter anderem aus:


"Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. …"


Seitens des Amtsgerichts wurde die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen; auch das Landgericht wies die Berufung des Klägers zurück, weil es schon das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam ansah. Es stützte diese Ansicht darauf, dass der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben.


Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers führte nun zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist.


Der BGH ging dabei davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen sehr wohl den gesetzlichen Anforderungen entsprach, welche § 558a Abs. 1 und 3 BGB normiert:


§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung


(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.


(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.


(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.


(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.


(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Stützt sich der Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel,  so muss er in einem solchen Fall genau angeben – was nach Auffassung des Vermieters – das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld/-abteilung. Dies genügt im Allgemeinen, um den Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt.


Die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne muss im Erhöhungsverlangen hingegen nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist.


Das Berufungsgericht wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist.


BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, Az: VIII ZR 11/07

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