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Verrechnung der Kaution durch den Vermieter 


Zwischen den Instanzgerichten streitig und bislang nicht höchstrichterlich durch den BGH geklärt ist die Frage, ob nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter die Sicherheit ohne weiteres verwerten darf oder nicht?

 

In einer aktuellen Entscheidung spricht sich das LG Halle klar gegen einen sofortigen Zugriff des Vermieters aus (Urteil vom 25.9.2007, Az: 2 S 121/07). Schlagkräftiges Argument ist vor allem, dass die Kaution ausschließlich der Sicherung möglicher Vermieteransprüche dient, nicht aber der schnellen Realisierung derselben. Konkret: die Kaution bleibt bis auf weiteres Bestehen, der Vermieter darf sich aber nicht einseitig bedienen.

 

So entschied auch das AG Bremen (Beschluss vom 15.5.2007, Az: 4 C 166/07), dass ein Einziehungsrecht des Vermieters für die Kaution bei streitigen Forderungen gerade nicht besteht. Diese Ansicht vertrat auch das LG Darmstadt (Beschluss vom 13.12.2004, Az: 11 T 11/04), das LG Wuppertal (Urteil vom 27.11.2003, Az: 9 S 194/03), das AG Lichtenberg (Urteil vom 1.4.2004, Az: 4 C 1002/04), das AG Tiergarten (Urteil vom 11.3.2003, Az: 6 C 92/03). Am weitesten geht wohl die Ansicht des LG Baden-Baden (Beschluss vom 29.10.2002, Az: 3 T 40/02)), wonach eine Aufrechnung möglicher Schadensersatzansprüche des Vermieters mit der Kaution schon allein deshalb ausscheide, weil es sich nicht um gleichartige Forderungen handele, § 387 BGB.

 

Freilich ist diese Ansicht in der Rechtsprechung nicht unumstritten: anders sah dies zum Beispiel erst kürzlich das OLG Karlsruhe (Beschluss vom 18.8.2008, Az: 8 W 34/08) und entschied, dass die Verwertung der Kaution durch den Vermieter nicht unstreitige Ansprüche voraussetze, sondern lediglich die Verrechnung der Kaution mit Vermieteransprüchen im Rahmen einer Abrechnung. Noch weiter ging das AG Dresden, das als alleinigen Zweck der Kaution die schnelle Befriedigungsmöglichkeit des Vermieters sah (Beschluss vom 6.10.2005, Az: 140 C 7205/05).

 

Das LG Potsdam (Urteil vom 21.6.2007, Az: 11 S 192/06) sah ein Verwertungsrecht bei streitigen Forderungen jedenfalls dann als gegeben an, wenn mietvertraglich der Vermieter sich jederzeit wegen fälliger Forderungen befriedigen durfte.

 

Während das LG Berlin in einer älteren Entscheidung den Zugriff noch ablehnte (Beschluss vom 5.9.2002, Az: 65 T 64/02), vertritt auch das LG Berlin nunmehr die Auffassung, dass der Vermieter sich das Kautionsguthaben auszahlen lassen könne (Beschluss vom 15.1.2007, Az: 62 T 5/07).

 

Zusammen gefasst und kommentiert von

Boris Mattes

Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

in der Kanzlei Dr. Rommelspacher, Glaser, Dr. Prüß & Partner

Eywiesenstraße 6, 88212 Ravensburg

Telefon: 0751 36331-0
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Rechtsanwalt in Ravensburg

 

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